售後回租三個月，以後可以重購退稅?專家:沒注意這點血虧!

網友在社團發問，買了一間售後回租的房子，提出幾個疑問，

1，想知道售後回租會不會影響自己重購退稅資格，2，因為房子還沒有交屋，房仲服務費尾款可不可以等交屋再支付?本文針對網友疑問進行分析，幫助您掌握相關法規與實務操作要點。

 

一、回租期間對重購退稅的影響

買方購屋後回租給賣方3個月，之後自住滿6年，未來換屋時申請重購退稅是否會受影響？

根據現行稅法規定，土地增值稅申請重購退稅，必須符合「自用住宅」條件，具體要求為「出售前1年內」不得有出租或營業行為，且需設有本人、配偶或直系親屬戶籍。

房地合一重構退稅須同時符合三條件，第一，出售舊房地與重購新房地移轉登記時間在兩年內；第二，出售與重購房屋均無出租、供營業或執行業務使用；第三，個人或其配偶、未成年子女在出售及購買房屋辦理完成戶籍登記並居住等條件。

 

實務判斷：

若回租的3個月發生在「出售前1年內」，該期間會被視為出租行為，導致不符合自用住宅條件，進而無法申請重購退稅。

若回租期間與出售時間相隔超過1年（例如回租後自住6年，且出售前1年內確實無任何出租行為），則仍符合退稅資格。

 

專業建議：

時間安排上，建議將回租期間盡量安排在交屋後的早期階段，與未來可能的出售時間保持足夠間隔。

務必保留完整自住證明文件，包括戶籍遷入證明、水電費繳納單據等，以備稅務機關查核。

若回租是交易的必要條件，應在買賣契約中明確記載回租期間，並註明後續自住用途。

 

二、仲介服務費支付方式探討

仲介服務費是否必須存入履約保證專戶？買方能否要求延至回租期滿後再支付？

費用性質區分：

履保費用：指交易價金、稅費等款項，依法規要求必須存入履約保證專戶，通常按成交價的萬分之6計算，由買賣雙方均攤。

仲介服務費：屬於佣金性質，其支付時間與方式主要依契約自由約定，並無強制規定必須進入履保專戶。

 

延後支付可行性：

理論上，服務費支付時間可經雙方協商調整，可以書面形式明確記載於契約中。

實務上，仲介公司可以接受簽約與交屋分段收取取服務費，少數方種可能不接受分階段支付的要求。

若雙方同意延後支付，建議契約中應具體載明：「服務費於回租期滿後＿個工作日內支付」，並明確約定違約責任。

 

風險提示：

口頭承諾不具法律效力，所有協議都應落實於書面契約。

延後支付可能影響仲介服務意願，建議提前充分溝通。

部分仲介公司有制式契約條款，修改空間有限，買方應提前了解。

 

三、尾款保留的實務操作要領

買方希望保留10-15萬元尾款於履保專戶，作為履約保證，履約公司是否會配合此要求？

 

銀行撥款原則：

常規情況下，銀行貸款會依買賣契約約定，在抵押權設定完成後一次性全額撥付至履保專戶。

 

實務操作程序：

契約明確約定：應在買賣契約中具體載明「保留15萬元尾款於履保專戶，待回租期滿且房屋點交無誤後撥付賣方」等條款。

銀行溝通協調：透過地政士（代書）與貸款銀行協調，確認撥款流程可配合契約條款執行。

履保專戶管理：由建經公司依契約約定管理保留款項，在條件成就時進行後續撥付。

 

保留款項用途：

擔保房屋點交時的完整性

抵扣未結清之水電、管理費等費用

作為房屋瑕疵修繕的保證金

確保賣方依約履行回租期滿後交屋義務

 

注意事項：

保留金額應合理，通常為不超過總價1-2%為宜。

契約應明確約定保留款項的釋放條件與時間。

建議由專業地政士審閱契約條款，確保各方權益平衡。

 

最後提醒，不動產交易涉及金額龐大且法規複雜，每個個案情況不盡相同。本文所述為一般性原則，具體操作時仍應諮詢專業地政士、稅務顧問或律師，根據實際情況制定最適方案，以確保自身權益獲得完善保障。