房地合一2.0上路四年，短期交易占比創新低！市場真的健康了嗎？
文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）

最近看到永慶房產集團發布的一則數據，覺得很有意思，值得拿出來跟大家一起聊聊。

根據財政部《房地合一2.0》的統計，從2021年7月上路到2025年第三季為止，被課徵45%重稅的短期交易案件累積了10.1萬件。
乍看之下數字很驚人，但如果細看年度趨勢，會發現一件有趣的事：短期交易的占比正在逐年下降。

2022年還有25.5%，2023年降到19.8%，到2025年前三季只剩下12.6%，創下新低。也就是說，那些想在兩年內快進快出的投機客，確實慢慢淡出市場了。
與此同時，持有5到10年、課徵20%稅率的交易占比，從2022年的29.5%一路爬到2025年前三季的42.3%，成為目前房市交易的主流。

這些數字代表什麼？山哥今天就來跟大家聊聊。

【為什麼短期交易變少了？政策發威還是市場轉變？】
永慶分析得很到位：2021年7月《房地合一2.0》剛上路時，短期交易件數其實還小幅增加，顯示市場上還是有不少人在賭。
但2023年《平均地權條例》修正上路後，對投資客產生一定的嚇阻效果，才讓短期交易占比開始明顯下滑。

山哥的觀察是，這不只是單一政策的功勞，而是「組合拳」發威
《房地合一2.0》拉長重稅閉鎖期，堵住短期進出的路；《平均地權條例》禁止預售屋換約，斷了投資客的後路；再加上央行信用管制、升息循環，讓資金成本變高、獲利空間變小。
這些政策疊加下來，投機客自然就玩不下去了。

【持有5-10年成主流，代表市場更健康嗎？】
另一個值得關注的數字是：持有5-10年、課徵20%稅率的交易占比突破四成，成為市場主流。
這代表什麼？山哥認為，這顯示目前市場上的交易主力，已經從「短線投機」轉向「中長期持有」。
這些人可能是換屋族、可能是資產配置的置產客，也可能是當年買預售屋現在剛好交屋的屋主。
他們不是想賺快錢，而是真的有居住需求或長期規劃。

從這個角度看，市場確實比幾年前健康了一些
但山哥也要提醒，健康的市場不等於「只漲不跌」，而是價格合理、交易透明、參與者理性。目前房市成交量萎縮、買方觀望氣氛濃厚，這也是另一種現實。

【對一般購屋族來說，這數據有什麼意義？】
山哥常說，買房子不要只看政策，要看自己的需求。這組數據對一般購屋族來說，有幾個參考價值：

第一，不用太擔心跟投資客搶房子
數據顯示短線投機客確實減少了，現在市場上的競爭對手，更多是跟你一樣的自住客或換屋族。議價空間也相對變大，可以好好談。

第二，持有5-10年可能是未來的常態
以前很多人想「買了快點賣」，但現在政策環境已經不支持這種玩法。買房前就要有心理準備，這是一場馬拉松，不是百米衝刺。

第三，中長期持有的稅率相對友善
持有超過5年稅率20%，超過10年降到15%，如果符合自住條件（設籍、無出租、6年內至少住滿6年），還有400萬免稅額和10%優惠稅率。
對長期持有的人來說，稅負其實沒有想像中重。

【山哥總結：政策組合拳見效，但市場挑戰還在】
從數據來看，《房地合一2.0》和後續政策的確達到抑制短期投機的效果，投機客淡出、持有期拉長，市場結構確實有所改善。

但山哥也要說，抑制投機是一回事，如何讓自住客買得起、換得起，是另一回事。
目前房價雖然沒有繼續暴漲，但對一般受薪階級來說，負擔還是很重。接下來政府要思考的，不只是「打擊投機」，更是「協助自住」的具體措施。
對購屋族來說，山哥的建議是：別被政策風向搞得心慌意亂。搞清楚自己的需求、算清楚自己的負擔能力、多看多比較，比追逐政策利多或擔心政策利空，都來得實在。

你覺得現在是進場的好時機嗎？留言告訴山哥！