老公寓變「毒藥」？市場一面倒，專家揭大樓買不膩的真相

【M傳媒房產中心】

最近市場冷吱吱，但你有沒有發現一個現象很奇妙？就是「電梯大樓」和「老公寓」這兩種產品，根本像活在兩個不同的世界。一邊是溫度計，一邊是冷凍庫，整個房市可以說是「體溫偏高，但腳在發涼」。最明顯的就是老公寓，最近不只是腳發涼，根本是全身泡在冰水裡，在六都裡面成了跌幅最慘的「重災區」。

這不是阿明在危言聳聽。你看台北市，全市房價近一年才跌了2.51%，但公寓呢？價格狠狠摔了7.05%！ 新北市更誇張，公寓跌了8.2%，新竹市也有6.2%的跌幅。這種跌法，「便宜治百病，但跌起來可是會要人命」的。

那電梯大樓呢？完全是另一個故事。台北市電梯大樓均價已經站穩4000萬大關，還在往上走，跟公寓簡直是「K型化」發展，強者恆強，弱者恆弱。這背後不是沒有道理的。

為什麼中古大樓變「市場真愛」，老公寓成「黯然失色」？
很多人買房時，嘴上嫌大樓「虛坪多、公設比高」，阿明觀察，這根本是「口嫌體正直」！嫌貨的才是買貨人，身體最誠實了。為什麼大家最後還是選大樓？我分析給你聽，這三種人是最關鍵的買盤：

年輕人：圖的是「省事」。雙薪家庭忙上班，誰有時間在家等包裹、等快遞？誰想自己追垃圾車？大樓有管理員代收代管，下班後一個指令解決，這「省下的事」比「多花的坪數」重要多了。

銀髮族：要的是「方便」。爬樓梯對膝蓋的負擔是年輕人無法想像的。公寓沒電梯，等於把他們困在家裡，生活圈越來越小。住大樓有電梯，出入自由，這不是享受，是基本的「生活尊嚴」。

小資女（和所有注重安全的人）：求的是「安心」。老公寓的門禁通常就是一道鐵門，安全防護比較薄弱。現代人對居住安全越來越重視，大樓有24小時管理、門禁刷卡、鄰里之間有照應，這種「安全感」是再多便宜幾十萬都換不來的。

看到沒？市場需求早就變了，大家願意多花錢買的，是便利、舒適、安全的「生活解決方案」，而不只是一塊便宜的「居住空間」。

公寓翻身唯一解？「重建」就像買樂透！
所以，老公寓真的沒救了嗎？唯一的機會，大家都知道，就是「等重建」。一輩子只要押中一次，都更後資產翻倍，真的可以「一口吃成胖子」。

但阿明要說句大實話：這就是一場人生豪賭，而且中獎機率極低。為什麼？從整合住戶意見、搞定複雜的產權、到符合所有政策法規，每一個環節都是難關。很多人從年輕等到頭髮白，「等了一輩子，都等不到那一次」。把畢生積壓和未來幾十年的生活品質，賭在這張「樂透」上，你真的要這樣嗎？

阿明的真心話：買公寓前，先問自己三個問題
如果你真的因為預算有限，非得考慮老公寓，阿明拜託你，買之前除了看「價錢」，一定要冷靜下來，算清楚這三筆帳：

安全健康帳：屋齡多久了？有沒有海砂屋、輻射屋疑慮？結構安不安全？這些看不見的成本，未來一旦要修，都是幾十萬、上百萬在跳。更重要的是，你家人的安全，值多少錢？

生活現實帳：家裡有沒有人需要每天爬樓梯？未來5年、10年，會不會有長輩要同住，或小孩出生？現在能爬，十年後呢？為了省錢，讓全家生活不方便，長期下來值得嗎？

未來轉手帳：現在你買了，未來你想賣的時候，銀行還會願意貸款給下一個買家嗎？屋齡只會更老，貸款只會更難。到時候，你的房子會不會變成「沒人接得了手」的燙手山芋？

現在買房，絕對不是「買便宜就賺到」那麼簡單了。市場正在大分化，產品的好壞會直接決定你資產的價值。買房是一場長達二三十年的馬拉松，與其一開始就選一雙可能會在半路讓你腳痛到無法前進的舊鞋（老公寓），不如多花點心思，找到一雙合腳、能陪你跑完全程的好鞋（符合現代需求的房子）。