政策轉彎！危老修法不再拚快，改看「夠不夠大」　老房想都更可能不行了 

【M傳媒房產中心】

這幾年不少老屋主心裡都打著一個算盤：「房子老沒關係，等危老、等都更，一坪換一坪就好。」但這個想法，現在可能要重新想一遍了。因為政府準備幫《危老條例》轉方向，從過去的「趕快申請、趕快蓋」，變成「基地要夠大、整合要完整」。

隨著危老條例將在2027年5月落日，內政部已提出修法草案，方向很明確：不再鼓勵零星、小基地自己玩，而是希望大家「合起來一起做」。這也意味著，手上只有一小塊基地、或單棟老公寓的屋主，想靠危老翻身，難度明顯變高。

不再拚速度，拚的是「規模」

回顧危老條例2017年上路，一開始就是主打「快」：審查快、獎勵多，容積最高可以拿到基準容積的1.3倍，再加上稅賦減免，讓不少老屋快速重建。

但關鍵的「時程容積獎勵」已在2025年5月正式退場。接下來，獎勵怎麼給？答案只有一句話：看你基地夠不夠大。

修法草案明定，如果重建基地不到500平方公尺（大約151坪），容積獎勵上限會被壓低，只剩基準容積1.2倍，甚至只給到原本建物的1.1倍。反過來說，如果基地有500平方公尺以上，還願意配合捐公益空間、社宅，才有機會再多拿最高15%的容積。

官方說法是，希望改善過去「紙片屋」、「牙籤宅」一棟一棟冒出來的問題，讓都市更新不只是蓋新房，而是整體品質升級。

市場反應很現實：小基地不香了

政策一轉彎，市場立刻有感。開發商直言，小基地容積被砍，帳根本算不過。與其花時間談一棟、一戶，不如把人力資金拿去拚整排、整個街廓。

其實市場早就往這方向走。內政部統計顯示，2025年9月全台危老核准案件的平均基地面積，已經拉高到約795平方公尺，遠遠超過這次修法設定的500平方公尺門檻。說白一點，能成功推的案子，本來就不是小基地。

新制只是把「現實」寫進制度裡。

老屋主最有感：等都更，可能等不到

對很多市區老公寓屋主來說，這次修法衝擊不小。過去那種「房子先放著，遲早會都更」的期待，恐怕要降溫了。

當小基地重建誘因變低，建商自然不愛碰，老屋價格也就少了那層「都更想像空間」。未來房價能撐多少，會更回到基本面：地點好不好？租金收不收得到？而不是「以後會不會重建」。

特別是非核心地段、又很難整合的老社區，價格修正壓力恐怕會慢慢浮現。

新屋撐住、老屋分化，租金壓力可能更大

整體來看，這波修法可能會讓市場出現幾個明顯變化。能整合的大基地越來越少，新建案供給更稀缺，新案價格反而不容易跌；反之，沒整合條件的老屋，會慢慢從「開發題材」變成單純的居住商品，流動性變差。

也有房仲觀察，一些老屋主賣不動、價格不如預期，可能乾脆轉為出租，加上買不起新屋的人越來越多，租屋需求強，租金壓力恐怕還會再往上推。

專家提醒：別再只等都更

專家建議，老屋主現在最重要的是「認清現實」。如果基地小、產權複雜，與其苦等都更，不如考慮政府推動的「老宅延壽」方案，透過補助做結構補強、管線更新、加裝電梯，至少把房子住得安全、好租、好用。

政策方向已經很清楚，未來老屋能不能翻身，關鍵不再只是屋齡，而是「規模」和「整合可能性」。都更這張門票，已經不是人人都拿得到。