新青安與限貸令夾擊 預售屋購屋族陷「貸款斷頭」危機

近期預售屋交屋亂象頻傳，財政部推動「新青安貸款」刺激首購需求，卻與央行「限貸令」形成政策矛盾，導致銀行端擇優放貸，許多條件一般的購屋族因貸款成數不足，面臨補足巨額差價或賠付違約金的困境。房市專家張應偉指出，投資客早在《平均地權條例》修法前退場，如今市場多為首購與換屋的自住族群，卻因政策緊縮成為最大受害者，呼籲政府應重新檢視解約機制，避免無辜購屋者被迫承擔政策風險。 

 

銀行擇優放貸 自住客陷資金斷鏈困境

新青安貸款雖將最高額度提高至1,000萬元，但實務上許多申請人因信用條件不足，最終未能取得足額貸款。張應偉分析，一般民眾缺乏「債信培養」觀念，僅靠薪轉或信用卡往來難以說服銀行放款，加上央行第七波信用管制緊縮房貸水位，銀行更傾向優先放貸給高收入、高資產客戶，導致自住客即便符合政策資格，仍可能因銀行內部評分不足而遭拒。 

 

更嚴重的是，部分購屋者簽約時預期可貸8成，交屋時卻因銀行鑑價落差或政策調整，最終僅核貸5至6成，資金缺口動輒數百萬元。例如，有民眾3年前以總價2,900萬元購入預售屋，預計貸款1,740萬元，但交屋時銀行鑑價雖達4,200萬元，卻僅願以原購價的3成（870萬元）放貸，導致買方需補足870萬元差額，否則只能解約並支付15%違約金。 

 

儘管金管會要求銀行優先核貸「首購」與「自住」案件，但在房貸總量管制下，銀行仍面臨流動性壓力。張應偉建議，政府應明訂「政策影響解約條款」，讓因限貸令導致貸款不足的購屋者能有條件退場，例如降低違約金比例或允許非投機性換約，避免建商藉機沒收高額違約金後再高價轉售，形成市場不公。 

 

政策需兼顧市場現實 避免剛需族淪犧牲品 

當前房市困境反映政策協調不足，新青安鼓勵購屋，限貸令卻緊縮資金，使自住客進退兩難。專家呼籲，政府除督促銀行放寬核貸條件外，更應建立「安全下車機制」，例如放寬非投機性換約限制或提供過渡性貸款方案，讓受政策衝擊的購屋者能合理退場。若未能及時調整，不僅加劇市場混亂，更可能削弱民眾對房市政策的信任，使居住正義淪為空談。