「簽專任約反被綁架？」賣家血淚教訓：房仲這3種行為已違法 可要求賠償
在房屋買賣進入價格協商階段時，賣方與買方的價格落差常是交易順利與否的關鍵。若賣方已與仲介簽訂專任委託契約，如何在保障自身權益的前提下達成理想成交價，成為許多消費者面臨的實務挑戰。本文將從消費者角度出發，解析賣方在面對價格落差與仲介服務費時，應如何理性溝通與談判，並提出具體建議。

 

本案中，賣方已簽訂專任委託契約，合約標示「實際可拿金額950萬元」，但買方出價為900萬元，雙方差距50萬元。
賣方對於仲介建議「考量市場狀況降低實拿價格」持開放態度，但擔心仲介未完整告知出價進展，且對服務費與降價幅度的分配存在疑慮，因此希望了解談判策略及法律保障。

首先，依據《不動產經紀業管理條例》第17條規定，仲介業者應以誠信及善良管理原則處理委託案件，充分告知委託人交易進度及買方出價，不得隱瞞或誤導。賣方有權要求仲介提供買方出價證明，避免資訊不對稱造成疑慮。

其次，專任委託契約通常規定仲介可依成交價比例收取服務費（常見4%至5%）。服務費應以實際成交價格計算，不應額外加價。若賣方提出「自己降低35萬，買方增加35萬，仲介收取20萬服務費」的計算方式，原則上是合理的，因服務費隨成交價浮動，雙方讓價互補，可維持合理分配。

第三，賣方若明確設定「最低可接受價格915萬元」並授權仲介進行協商，有助仲介掌握談判方向。依《消費者保護法》及《不動產經紀業管理條例》精神，設定底價可保障賣方利益，避免無謂的價格壓低。

 

綜合以上分析，賣方可採取以下策略：
要求仲介公開最新買方出價，減少資訊不對稱。
明確告知最低可接受價格，協助仲介有效談判。
確認服務費計算基準，保障收費合理透明。
若仲介未盡告知義務，可依《不動產經紀業管理條例》申訴或解除契約。

對賣方而言，合理清楚的溝通是談判成功關鍵。切勿因資訊不透明而輕易讓步，同時確保服務費與成交價格成正比。透過明確底價與授權談判，既能展現誠意，也避免僵局。

 

總結而言，房屋買賣是雙方利益交換的過程，理解法規保障與市場行情，可協助賣方做出理性決策。建議在談判中保持冷靜、多方求證資訊，必要時尋求法律或專業仲介諮詢，以避免因資訊不足或判斷錯誤造成經濟損失。透過良好溝通與法規保障，賣方能在價格談判中取得更佳成果，達成雙方共贏。