法拍市場：投標人數銳減、得標價逆勢攀升三大關鍵

2025年Q1法拍市場呈現「量縮價揚」的特殊現象，全國待標數4,655件、得標742件，標脫率僅15.94%，相較2024年同期，投標人數、拍賣件數皆下滑，但平均得標總價卻攀升至1,150.99萬元、單價16.1萬/坪，顯示法拍市場並非全面冷卻，而是進入「買方謹慎、但優質物件仍搶手」的結構性調整。

 

1. 法拍潮尚未來臨？關鍵在「銀行緩拍」與「債務協商」

寬頻房訊發言人徐華辰指出，法拍市場是房市落後指標，若真的出現大量斷頭潮，最快也要等到2025年Q3~Q4才會反映。目前觀察到：

銀行停拍、緩拍策略：避免大量不良資產同時釋出衝擊市場。

債務協商成功比例提高：央行升息趨緩，部分屋主透過轉貸、延長還款期限避免法拍。

南二都震盪但未崩盤：高雄法拍量微增13件，台南減少13件，整體變動不大。

 

2. 投標人數減少，但「撿便宜心態」仍在

儘管投標人數從2024年Q1的3.2人降至2.77人，但得標價不跌反漲，顯示：

優質物件仍有剛需支撐：地段好、產權單純的法拍屋，仍吸引投資客與自住買盤競標。

撿便宜心態主導市場：買方期待房市修正，但遇到低於行情的物件仍願意加價搶標。

法拍不再是「絕對低價」：部分熱區法拍價已接近市價9折，撿漏空間縮小。

 

3. 未來觀察重點：Q3是否迎來轉折？

升息後續效應：若Fed下半年再升息，房貸壓力可能導致法拍量增加。

建商餘屋去化速度：若預售屋市場持續冷卻，部分財務槓桿過高的建商可能面臨法拍。

政策影響：囤房稅2.0上路後，多屋族是否加速出脫資產，間接影響法拍供給量。

 

法拍市場進入「精選時代」，撿便宜需更精明

現階段法拍市場尚未出現恐慌性拋售，但投標人數減少反映市場觀望心態濃厚。對買方來說，與其等待「法拍潮」，不如鎖定地段優、產權乾淨的物件，並精算市價 vs. 法拍價的合理溢價空間，避免追高。若下半年經濟情勢惡化，Q3後可能才是真正的「撿貨時機」。