繼承未登記建物處理指南：稅籍繼承與拋棄繼承權的關鍵解析

近期有民眾因繼承未辦理保存登記的建物（無建物所有權狀），面臨房屋稅籍仍登記在過世父親名下、且未申報遺產稅的複雜情況，導致後續移轉困難。資深地政士鄭文在透過實際案例，說明此類繼承問題的處理流程與法律關鍵。

 

一、未保存登記建物的繼承困境

問題核心

父親遺留的土地已由兩兄弟繼承，但地上建物未辦理保存登記（無權狀），僅有房屋稅籍。房屋稅籍仍登記在父親名下，且當初未申報遺產稅，導致無法直接移轉給買方。

 

繼承人複雜性

父親有三子，長子已逝且其配偶（大嫂）失聯，次子與三子欲出售繼承土地時，發現需先處理建物稅籍繼承。若依一般繼承規則，大嫂（長子配偶）可能也有繼承權，但長子生前已「拋棄繼承權」，此舉成為解決關鍵。

 

二、解決步驟：從繼承到移轉

確認拋棄繼承效力

長子生前向法院聲明拋棄繼承權，且依《繼承登記法令》第53點，拋棄後不得撤銷。兄弟需提供法院核發的「拋棄繼承備查函」，證明長子一脈已無繼承權，稅籍可直接由次子與三子繼承。

 

補辦稅籍繼承與遺產稅申報

房屋稅籍視為遺產一部分，需先由兩兄弟繼承，再移轉給買方。

向稅捐機關申報遺產稅，並辦理稅籍名義變更。

 

完成移轉登記

雖建物無權狀，但買方可憑「稅籍過戶」證明所有權移轉，並繳納契稅後完成交易。

 

三、法律風險提醒

拋棄繼承的嚴謹性

拋棄繼承需經法院程序，且效力及於所有直系血親（如長子拋棄後，其子女亦無權繼承）。本案因長子拋棄繼承，大嫂無權主張分配，避免後續爭議。

 

稅籍與產權分離的隱患

未保存登記建物僅能透過稅籍管理，未來若遇拆遷或糾紛，權益保障較弱，建議買方評估風險。

 

四、實務建議

繼承前確認建物狀態

若祖先遺產含未登記建物，應優先釐清稅籍與繼承範圍，避免後續交易卡關。

 

保留拋棄繼承證明文件

拋棄繼承的法院文書需永久保存，以備稅務或登記需求。

 

尋求專業協助

涉及複雜繼承或稅務問題時，建議諮詢地政士或律師，確保程序合法。

 

資深地政士鄭文在表示，本案因拋棄繼承文件完整，順利簡化繼承程序。但未登記建物的交易仍存在風險，民眾處置此類資產時，務必謹慎處理文件與稅務流程。