買房忽略「未登記增建」申報 情情代書：漏報恐補稅加罰1至3倍，別讓違建變違法！

文／嚴意情（情情來了）｜明深地政士事務所 主辦代書

最近花蓮縣地方稅務局特別提醒了一個很多人忽略、但代價超大的問題，買賣房屋時，如果房子有頂樓加蓋、陽台外推、騎樓圍封這些「未辦保存登記」的增建，一定要記得一併申報契稅！

很多買方以為「反正沒權狀就不用報稅」，這觀念大錯特錯。漏報的代價不只是補稅，還可能被罰應納稅額1到3倍的罰鍰。今天情情就來跟大家說清楚，這到底是怎麼一回事。

買房送違建？老王收到補稅單才知道代誌大條！

先跟大家分享一個真實案例。

屏東有位老王，買了一間頂樓加蓋的老舊透天厝，還花了十幾萬整修鐵皮屋。成交過戶時該繳的稅都繳了，沒想到日前卻接到稅務局的補課契稅通知。

老王心想：「不是都辦好了嗎？這該不會是詐騙吧？」結果一問之下才知道——頂樓違建也要申報移轉並課徵契稅。

情情要說，老王至少還「賺到」一個教訓。更多人連補稅單都沒收到，直接收到的是罰單——補稅金額的1到3倍，真的會讓人心痛到哭出來！

什麼是「未辦保存登記」？為什麼沒權狀還是要繳稅？

很多人搞不清楚什麼是「未辦保存登記」。簡單說，就是地政機關查不到建物所有權資料、沒有建物權狀的房子。最常見的就是頂樓加蓋、陽台外推、騎樓圍封這些增建。

重點來了，房屋稅的課徵對象，不只包括有登記的建物，還包括所有增加房屋使用價值的建築物。也就是說，就算沒有權狀，只要它是「房子的一部分」，移轉時就必須申報契稅。

沒權狀不等於不用繳稅，這是很多人的致命誤區。

怎麼申報？兩個步驟一定要做到！

如果你買的房子有未辦保存登記的增建，辦理契稅申報時，兩個關鍵步驟不能省：

第一步：在契稅申報書上勾選
在契稅申報書的 「移轉情形」欄，勾選 「未辦保存登記部分一併移轉」 。

第二步：在公契上加註
在公定格式契約書（俗稱公契）的 「申請登記以外之約定事項」欄位，加註 「未辦保存登記部分一併移轉」 。

這兩個動作看起來很簡單，但沒做到，後果就是補稅加罰。

漏報的代價有多大？補稅＋1到3倍罰鍰！

很多人會問情情：「啊我就不知道要報，這樣也要罰嗎？」

答案是：要。

根據《契稅條例》，契稅的納稅義務人是取得建物的新所有權人。如果申報時漏報了違章增建部分，經稽徵機關查獲或被人檢舉，除了要補繳稅額，還會加處應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。

情情換句話說給大家聽：假設你漏報的增建部分本來要繳10萬元的契稅，被抓到之後，除了補繳這10萬元，還可能再被罰10萬到30萬元——總共可能要吐20萬到40萬元出來！

這還不包括逾期申報的怠報金。依規定，房屋移轉應在契約成立之日起30日內申報契稅，逾期每3天加徵應納稅額1%的怠報金。時間拖越久，罰越多。

簽約前先做一件事：確認房屋稅籍資料！

情情最後要提醒大家一個很重要的步驟——簽約前，先確認房屋稅籍資料是否與現況一致。

花蓮縣地方稅務局就提醒過，民眾申報契稅時通常會一併申請房屋稅籍證明，這時候正是確認房屋現況與稅籍資料是否相符的好機會。

如果房子已經有增建、改建，但稅籍資料還沒更新，應該先向稅務局申請更正稅籍資料，再辦理契稅申報。否則房屋現況與稅籍資料不符，會影響契稅申報內容，造成後續補稅和罰款。

違章建築雖然要設籍課稅，但繳稅不等於合法。房屋稅的完納只是盡了納稅義務，並不能讓違章建築變成合法建築。所以在買房前，情情還是建議大家要仔細評估違建的風險。

情情總結：買房不能只盯權狀，違建也要搞清楚！

買房是人生大事，很多人只顧著看權狀上的坪數、比價錢，卻忽略了「未辦保存登記」的增建這個隱藏地雷。

情情幫大家整理三個重點：

第一，沒權狀不等於不用繳稅。 頂樓加蓋、陽台外推這些增建，移轉時一樣要申報契稅。

第二，漏報的代價是補稅＋1到3倍罰鍰。 不要拿自己的荷包開玩笑。

第三，簽約前先確認稅籍資料。 確保房屋現況與稅籍一致，避免後續麻煩。

如果你正在買房，或者剛買完房，趕快翻一下你的契稅申報書，看看「未辦保存登記部分一併移轉」有沒有勾選。沒勾到的，情情建議你盡快向稅務局確認處理方式，別等到收到補稅罰單才來後悔！

大家有買賣、繼承、稅務相關的問題，歡迎來找情情聊聊。

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（本文為明深地政士事務所主辦代書嚴意情（情情來了）針對未辦保存登記房屋移轉申報契稅之實務分析）