夫妻自住3戶上限怎麼算？囤房稅新制『分開計稅』關鍵解析

「夫妻共有5間房，囤房稅到底該怎麼算？」隨著7月房屋稅單陸續寄發，臺南市財政稅務局接獲大量民眾詢問，在「全國歸戶」新制下，夫妻與未成年子女的自住優惠該如何認定？超過3戶的部分又該如何課稅？稅務局近期特別釐清，夫妻自住房屋雖可合併計算3戶上限，但超出部分的非自住房屋將「分開計稅」，且適用全數累進稅率，讓不少多屋族驚覺節稅規劃必須更精打細算。 

 

現行房屋稅制對自住與非自住房屋採取截然不同的計算邏輯

根據財政部規定，自住房屋優惠必須符合三大條件：無出租營業、供本人或直系親屬實際居住、並設有戶籍登記，且本人、配偶及未成年子女「全國合計」僅能認定3戶。這意味著即便夫妻各自名下只有2戶房，若加總超過3戶，超出的部分就無法適用自住稅率1.2%，必須改按非自住稅率課徵。 

 

當進入非自住房屋的差別稅率計算時，夫妻的持有戶數卻是「分開歸戶」

臺南財稅局舉例，若丈夫在臺南有2戶（1戶自住）、高雄1戶，妻子在高雄有2戶自住、臺南3戶，由於全國自住上限3戶已用滿（夫1戶+妻2戶），剩下的5戶將由夫妻「各自」計算非自住戶數。此時丈夫的非自住戶數為2戶，適用3.2%稅率；妻子的3戶則適用3.8%稅率，兩者稅負差距可達數萬元。 

 

這種「自住合併、非自住分開」的設計，其實暗藏節稅契機

稅務局提醒，多屋族若將閒置房屋轉作「公益出租」（稅率1.2%）或符合租金標準的一般出租（稅率1.5%-2.4%），不僅能活化資產，還能避免被課徵最高4.8%的囤房稅。尤其繼承取得的共有房屋，只要符合條件也可適用較低稅率，是許多家族未曾留意的節稅管道。 

 

房屋稅制的複雜度遠超乎一般民眾想像

隨著各縣市陸續調高非自住稅率，夫妻間的資產配置更需要專業規劃。建議持有4戶以上的家庭，可檢視是否符合「租賃優惠」或「繼承共有」等減稅條件，必要時向各地稅務局申請「分戶稅率試算」，避免因錯誤認知而多繳冤枉稅。畢竟在囤房稅時代，懂得合法節稅，才是真正的理財智慧。