換屋族驚魂記》先買後賣的資金斷頭危機！限貸令求生指南

【M傳媒／房產中心】

「搬進預售新家才發現，這裡根本不是我想像中的生活！」一位剛入住新房的網友道出2025年許多換屋族的心聲。當嶄新的房子遇上無法適應的生活機能，想換屋卻發現自己已陷入「先買後賣」的資金陷阱。在央行第七波信用管制下，這場換屋美夢正演變成財務危機的開端。

限貸令換屋困局：5成自備款的現實考驗

2025年實施的最新限貸令，為換屋族設下重重關卡。根據規定，名下已有房貸者購買第二戶，貸款成數最高僅能貸5成，且沒有寬限期。這意味著如果你想先買新房子再賣舊家，必須準備高達五成的自備款，對多數家庭來說都是難以跨越的門檻。

知識傳媒貸款達人呂崑富分析，這個限制讓許多換屋族陷入兩難：要嘛準備巨額自備款，要嘛冒險簽下「賣屋切結書」。央行雖然提供了後者這個解套方案，允許與銀行簽署切結書後最高可貸到8成，但背後的風險卻經常被忽略。

切結書陷阱：18個月倒數計時開始

簽署切結書看似解決了貸款成數問題，實則是與時間賽跑的開始。2025年9月最新政策雖將出售舊屋期限從1年延長至18個月，但風險依然存在。如果未在期限內成功出售舊屋，銀行有權追回貸款成數差額並取消寬限期。

「這就像一顆定時炸彈。」一位不願具名的銀行房貸主管透露，最近已有案例因舊屋賣不掉，面臨必須在短時間內籌措數百萬差額的困境。房產達人張惠山建議，換屋族在出價時務必加入「若貸不到八成可無條件解約」的保護條款，為自己留一條退路。

換屋族策略：三條可能路徑

面對這樣的困境，實務上換屋族可以考慮幾種策略：

「先賣後租再買」雖然需要二次搬家的麻煩，但能讓您回復首購身份，享有較優惠的貸款條件，財務壓力相對較小。許多房仲業者觀察到，2025年這種模式有增加趨勢。

若堅持「先買後賣」，除了善用切結書機制外，也可以考慮由配偶或其他家庭成員申貸，避免受到第二戶限貸令影響。不過要特別注意稅務問題，土地增值稅的重購退稅要求買賣登記人必須是同一人。

預售屋警示：交屋前就要想的退場機制

對於從預售階段就開始規劃的換屋族，專家建議在交屋前就應該思考退場機制。知識傳媒貸款達人呂崑富指出，2025年換屋族最常低估的就是「時間差」的風險，新屋交屋與舊屋出售的時間若無法緊密銜接，將同時面臨雙重房貸與限貸令的雙重壓力。

特別是那些剛搬進預售屋就發現不適應的換屋族，與其倉促決定，不如先深入了解新環境，給自己與家人足夠的適應時間。如果真的決定要換屋，務必做好完善的資金規劃與風險管理。

知識傳媒貸款達人呂崑富觀點：

在2025年的限貸環境中，換屋已從過去的「升級美夢」變成需要精密計算的「財務工程」。

與其被動地陷入先買後賣的資金陷阱，不如主動掌握三關鍵：
首先，認清現實：你的舊屋在18個月內真的賣得掉嗎？市場行情、物件條件都要客觀評估，不要過度樂觀。
其次，備妥銀彈：除了自備款，還要準備至少6個月的雙房貸周轉金，以及舊屋賣不掉時的差額補準備。
最後，善用工具：從切結書到保護條款，從配偶名義貸款到租屋過渡，了解每種工具的優缺點與適用情境。
真正的換屋智慧，不是在市場高峰時追求極大化價差，而是在政策限制下找到最安心的移動路徑。最好的換屋決策不是讓你買到最理想的房子，而是讓你在變動的市場中，依然能安穩入睡。