一張公告，權利凍結！土地徵收後「這些事」立刻不能做，忽略時效補償金恐充公

【房產中心／專題報導】

「我的土地被徵收了，還能買賣或蓋房子嗎？」當政府為了公共建設發布土地徵收公告，這不僅是一紙公文，更是對土地權利產生「凍結效果」的關鍵起點。近來，嘉義市政府便積極呼籲民眾，儘速申領早年徵收未領的補償費，否則款項存放保管專戶超過15年將依法收歸國庫，凸顯了掌握徵收相關權益時效的重要性。地政專家提醒，從公告日起，土地權利狀態進入特殊時期，所有權人必須立刻了解隨之而來的三大限制，以免誤觸法規或損及自身權益。

限制一：權利禁止異動，登記簿「瞬間定格」

徵收公告發布後，首要原則是土地的權利狀態以「公告當日」登記簿的記載為準，並隨即凍結。自公告日起，被徵收的土地或建築改良物，除非符合法律明文規定的極少數例外，否則完全禁止辦理任何形式的權利變更。

這包括不得分割、合併、移轉所有權，也不得設定新的抵押權等負擔。此規定的核心目的，是為了確保徵收程序的順利與公平，防止所有權人在知悉徵收後進行投機性的財產處分，避免衍生複雜的補償金分配問題，影響公共建設的推動。

唯一的例外情況是，若權利是在「公告前」因繼承、強制執行或法院判決而取得，且權利人能在公告期間內向地政機關完成登記申請，此變動仍屬有效。實務上，主管機關在公告時，就會同步通知登記機關在土地登記簿上註記徵收資訊，以昭公信。

限制二：使用行為急凍，施工中工程也須喊停

除了權利不能動，土地的使用行為也受到嚴格限制。公告期間，土地權利人或使用人不得在該土地上進行任何可能改變現狀的行為。

具體禁止事項包括：新建、增建或改建任何建築物、採取土石、變更地形，以及新增種植農作物。這意味著，無論是計畫中的建房，或是正在進行的農作改良，都必須停止。法條特別強調，即使是公告時已在進行中的工程，也應立即停止施工。此舉是為了避免在確定徵收後，出現「搶建」、「搶種」以謀求更高補償的投機行為，確保補償估價的基礎公平合理。

限制三：領取補償有時效，逾期恐喪失權利

在權利與使用受限制的同時，所有權人積極行使「領取補償費」的權利則至關重要。依據《土地徵收條例》，若所有權人未在發放期限內領取補償費，該筆款項會被存入國庫設立的保管專戶。

然而，這並非無限期保管。嘉義市政府近期提醒民眾，這筆錢自存入專戶通知生效日起，若超過15年仍無人申領，將依法直接歸入國庫，原所有權人或其繼承人將永遠喪失領取資格。因此，民眾若家中曾有土地被徵收，務必主動確認補償費是否已妥善領取，繼承人也應備齊文件儘速辦理，以保障自身財產權益。

權益救濟途徑：異議、訴訟與收回權

面對徵收，所有權人並非只能被動接受。若對徵收的合法性、補償的公平性有疑慮，可依法在公告期間內提出異議，甚至提起行政訴訟。此外，法律也賦予所有權人「收回土地」的權利。

根據規定，若政府機關在發放補償費完畢屆滿3年後，仍未依照徵收計畫開始使用土地，或者未按原定興辦事業使用，原所有權人可以在徵收公告日起20年內，申請按原補償價額買回土地。但需注意，若未使用是因不可歸責於政府的事由（如天災、訴訟），則不得申請收回。申請獲准後，所有權人必須在6個月內繳還當初領取的補償費，否則將被視為放棄權利。

總而言之，土地徵收公告如同一道法律上的「禁止令」與「起跑令」。

它即時凍結了土地的處分與使用，也開始計算各項權益行使的期限。所有權人除應遵守相關禁令，更需主動掌握補償領取、權利救濟的時效，才能在公共利益與個人財產權的衡平中，確保自身權益不致流失。