房市進入冷靜期？開價撐住、成交下修成常態　專家：現在看「成交」才是真行情

【M傳媒／綜合報導】
近期房市交易量明顯降溫，不少物件在市場上掛售時間拉長，也讓「開價是不是等於房價」再度成為討論焦點。市場觀察指出，在買氣轉弱的環境下，掛在平台上的價格，多半反映的是賣方期待，而非真正市場成交水準。

房地產業者指出，不動產市場長期存在「開價」與「成交價」兩條軌道。開價通常來自屋主主觀預期，可能參考過去高點行情、持有成本或心理價位；但成交價則是買方與賣方在當前市場條件下達成共識後的結果，才是真正具有參考價值的數據。

對此，賣厝阿明知識+分析指出，過去幾年房市熱絡時期，在資金充沛與買氣強勁支撐下，不少物件甚至出現貼近開價或加價成交的狀況，使市場對價格形成高度一致認知；但隨著央行信用管制持續、銀行貸款趨嚴，加上買方觀望升高，市場已明顯轉向「成交價說話」的階段。

阿明進一步指出，當市場進入盤整期，最典型的現象就是「開價撐住、成交下修」。也就是說，表面掛牌價格可能沒有明顯調整，但實際成交價已逐步鬆動，價格訊號出現明顯落差。屋主若仍以過去高點行情定價，往往會拉長銷售時間，甚至錯過市場最佳成交時機。

房市達人張惠山（山哥）則表示，現在市場最大變化不在價格表面，而是在「買方決策邏輯」。過去看喜不喜歡就能下手，如今則變成「貸不貸得下來、銀行鑑價到不到位」。在信用管制與利率環境改變下，價格已不再是單一決定因素，而是與金融條件高度綁定。

山哥強調，當市場供給增加、預售屋陸續交屋釋出，買方選擇變多，議價空間自然擴大。在這種環境下，若價格未貼近銀行鑑價與市場成交區間，成交速度就會明顯放慢。

此外，市場供給增加也是關鍵因素之一。隨著預售屋陸續進入交屋期，市場釋出物件量上升，買方選擇變多，議價空間同步擴大。在多重條件影響下，「開價與成交價脫鉤」現象更加明顯。

專家提醒，觀察房市價格變化，不應僅以掛售價格作為判斷依據，而應回歸實價登錄等成交資訊。尤其在景氣轉折階段，「是否成交」比「開多少價」更能反映市場真實狀態。

整體而言，當市場從熱絡走向理性，價格將逐步回歸供需基本面。對賣方來說，開價是策略；對買方來說，成交才是答案，而在當前市場環境中，真正決定房價的，不再是開價，而是市場願意買單的那一刻。