「以租養貸」聽起來很美？專家示警：共同繼承老屋換屋，第三條路風險最高 

【M傳媒房產中心】

「房子還在，但人已經快爬不動樓梯了。」這不是誇張，而是許老公寓家庭正在面對的真實處境。一名民眾分享，自家上一輩多人共同繼承一間位於台北市蛋白區的超級老公寓，沒有電梯、屋齡偏高，目前只有一位行動不便的長者實際居住。隨著生活與醫療需求增加，家族開始討論是否該換屋，卻卡在三種不同方向，各有支持者，也各有風險。

第一種想法，是最直接的解法：把老屋賣掉，換一間靠近醫院、生活機能成熟、有電梯的新屋或中古屋。這條路的優點很清楚，居住問題一次解決，也不用再為修繕、管理傷腦筋。不過，現實往往不如理想。共同繼承的情況下，價格共識不易，蛋白區老公寓是否能賣到家族期待的金額，也存在落差，協調成本往往比想像中高。

第二種做法相對保守，選擇保留老屋出租，讓長者另外租一間有電梯的房子居住。這種「以租換租」的方式，彈性較高，也避免立刻處分資產，對暫時無法整合出售意見的家庭來說，是不少人認為的過渡方案。

至於第三種作法，看起來最進取，也最容易被包裝成「聰明換屋」把老屋出租，用租金來補貼房貸，直接購入一間可負擔的電梯住宅。不過，多位房市專家直言，這一條路風險最高，也最容易低估現實壓力。

專家指出，首先是現金流風險。老公寓租金不僅不高，還高度不穩定，一旦遇到空租期、房客問題或大筆修繕支出，原本用來繳房貸的租金就會立刻出現缺口，最後仍得由家族成員補貼。其次是貸款條件問題，高齡購屋往往面臨貸款年限縮短、成數降低，實際每月還款金額，常比試算時來得沉重。

更關鍵的是「共同繼承」本身的隱藏風險。老屋是多人持有，但新買的房子登記在誰名下？房貸責任如何分攤？未來若其中一位共有人反悔、不願再承擔，或發生繼承、財務變化，原本看似順利的「以租養貸」，可能瞬間變成家族糾紛導火線。

專家提醒，近年租屋市場雖仍有需求，但租金漲勢已明顯放緩，未必能長期支撐房貸結構。在利率仍處相對高檔的環境下，把不穩定的租金，拿來對抗固定支出的房貸，本質上就是用高風險現金流，去承擔低彈性的負債。

專家建議，回到最單純的問題：這間房子，到底是「投資工具」，還是「居住工具」？當樓梯已經成為每天的風險來源，選擇簡單、可預期的方案，往往比帳面報酬更重要。畢竟，對高齡居住來說，最大的成本從來不是房價，而是時間與不可逆的身體狀況。