30坪被豪宅！業界盼放寬貸款　買方購買力增加恐推高房價

【M傳媒／分析報導】

台北市一間36坪住宅，總價竟突破7,000萬元，直接碰上央行「豪宅線」！大安區預售案「富藝居」今年5月有一戶36.45坪、3房住宅，以7,168萬元成交。房子坪數不算大，卻因總價達標，落入高價住宅貸款管制範圍。

央行9月17日宣布，從18日起將自然人第二戶購屋貸款成數上限由6成提高至7成，但高價住宅仍維持最高貸款3成、不得有寬限期。現行高價住宅門檻為台北市7,000萬元、新北市6,000萬元、其他縣市4,000萬元，認定時會看買賣金額或銀行鑑價。

房價上漲，讓部分坪數不大的住宅也跨過總價門檻。鄉林集團董事長賴正鎰日前主張調高豪宅線，認為土地、營造及人工成本增加，部分換屋家庭因此面臨高額自備款。他建議台北市門檻至少提高至8,000萬元，並將高價住宅貸款成數由3成提高至5成。

放寬貸款能減輕部分買方的自備款壓力，也可能讓資金回頭推升房價。 以總價7,168萬元的住宅為例，若銀行鑑價不低於成交價，按3成上限計算，買方至少要準備約5,018萬元自備款，還沒算進稅費。若貸款成數提高，買方需要先拿出的現金減少，部分人便有能力競爭原本買不起的物件。

這筆新增的購買力，未必全由買方受益。在房源有限、買方競爭的地區，賣方可能提高開價，建商也可能重新調整推案價格。放寬豪宅線降低的是部分人的購屋資金門檻，並不會直接降低房屋售價。

央行對此已有回應。央行9月18日說明，維持高價住宅管制，是考量這類住宅價格波動、授信風險，以及高價住宅上漲可能帶動周邊房價的比價效應。央行並指出，2026年第2季新推案價格較2020年第4季上漲71.4%，同期營造工程物價指數上漲29.3%，新案漲幅明顯高於營造成本漲幅。

央行統計也顯示，近5年全國住宅成交案件中，觸及高價住宅門檻的比例都低於2%，近一年約1.55%。業界關注的是部分換屋家庭受到限貸影響；央行考量的則是高總價市場的授信風險與資金分配。

M編觀察：

36坪住宅賣到7,168萬元，反映高房價已讓部分中小坪數產品跨過豪宅線。調高門檻可能減少這類房屋受到的貸款限制，但買方能借更多錢後，成交價格也可能跟著變動。豪宅線是否調整，除了看房屋坪數與換屋資金壓力，也得觀察門檻附近的成交價格，以及新增貸款有多少真正用於自住換屋。

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