中古透天交屋前驚見瀑布屋！買方怒控「打針治漏」無效 專家教3招反制
契約註明「無漏水」卻大雨就滲水 買方自行修繕反被告？律師揭正確處理SOP
近期一位買方在房產社群上提問：「我買了一間中古透天，還沒交屋，訂金已付，但八月初的大雨造成房間窗戶漏水。屋主只是用打針方式處理，我想請問，我可以主張用自己的方式修繕嗎？買賣契約書上有註明房子沒有漏水。」這個問題觸及中古屋交易中「瑕疵處理」與「契約約定權利」的重要議題。

漏水糾紛法律解析
專家指出，根據現行民法，房屋買賣中若發生瑕疵（例如漏水），買方有權要求賣方修繕，或依契約約定主張合理賠償。契約上註明「房子沒有漏水」的條款，實際上是賣方的保證義務，如果房屋交屋前已發生漏水，屬於瑕疵範疇。買方理論上可以要求屋主修繕，並可監督修繕方式是否符合品質要求。

自行修繕的3大風險
不過，專家提醒，買方若想自行修繕，可能面臨以下風險：
1.  責任歸屬模糊：未經屋主同意自行修繕，可能被視為自行承擔風險
2.  費用求償困難：修繕費用可能無法向屋主求償
3.  瑕疵擔保失效：不當修繕可能影響後續瑕疵擔保權利

漏水處理SOP與權益保障

3招正確處理流程
1.  證據保全：立即對漏水處進行拍照、錄影，並記錄漏水情況與時間
2.  書面通知：以存證信函或LINE文字記錄正式通知屋主修繕責任
3.  專業評估：聘請**專業驗屋師或土木技師出具修繕建議報告

賣厝阿明觀點
中古屋交屋前出現漏水，買方有權要求修繕，契約中「房子沒有漏水」的保證條款，是保障買方的重要依據。但自行修繕必須謹慎操作：一是取得屋主同意，二是書面紀錄修繕範圍與費用，三是保留修繕與瑕疵證據。買方不宜單方面施工，以免日後主張權益受限。最佳做法是，先與屋主協商修繕方案，必要時請專業驗屋師監督，確保交屋房屋品質符合契約約定。房屋交易雖然已付訂金，但法律權益仍在，理性處理瑕疵，才能保護自身利益，避免交屋後承擔不必要風險。