老房交易失寵? 公寓神話破滅！雙北以外老宅陷跌價危機

【M傳媒房產中心／專題報導】

「想買爬樓梯公寓的朋友，請三思！」這句來自房產專家的忠告，正在顛覆購屋族的傳統觀念。過去被視為穩定資產的公寓產品，在雙北市以外的四大都會區正面臨嚴峻考驗。市場數據顯示，40年以上老舊公寓單價跌破20萬的案例比比皆是，就連傳統認知中較保值的二、三樓產品也難逃跌價命運，宣告了公寓產品在非核心都會區的黃金時代正式落幕。

都會區公寓市場兩極化發展

賣厝阿明分析，雙北地區與其他都會區在都更危老推動上出現明顯落差。「雙北地區對於都更危老推動腳步較為積極，除了民間積極參與，還有建商與財團資源整合，加速了雙北地區老宅被關注。」他點出關鍵：「離開雙北後，有規模的都更標的，相對於雙北房價與開發價值沒有正比，導致民間都更危老業者與財團興趣缺缺。」

這波公寓跌價潮來得又急又猛。房仲業者觀察，在桃園、台中、台南、高雄等都會區，屋齡超過40年的公寓產品正面臨「有行無市」的困境。即使位於精華地段，只要缺乏電梯設備與現代化管理，價格就很難維持。曾經被視為穩定收租標的的老公寓，如今在市場上的流通天數持續拉長，價格更出現明顯下修。

老宅投資邏輯轉變

賣厝阿明指出，老房過去搶市的主要原因在於「室內空間大，加上低利率與可被接受的價格，讓許多民眾被專家老師牽頭，透過隔間套房方式可以創造投資效益」。然而隨着環境改變，「在信用管制後，除了資金取得困難之外，資金成本也有感上揚，加上政府社宅開始供給，民間租屋市場出現可預期可能性萎縮。而自住型買方同樣因為資金利率與成本問題不在看好現階段房市，不再衝動進場，致使老房優勢逐漸淡化」。

業界專家分析，公寓產品式微的背後有多重因素。

高齡化社會來臨，爬樓梯對年長者日益不便；新建案持續推出，吸引年輕購屋族群；都更整合困難，讓老公寓失去重建期待；加上政府推動危老重建，反而加速了老舊公寓的淘汰。這些結構性因素共同導致了雙北以外地區公寓市場的萎縮。

都更危老的現實困境

根據市場實況，都更整合面臨重重挑戰。賣厝阿明解釋，雙北以外地區的都更推動不如雙北順利，除了房價水平較低導致建商投入意願不高外，整合鄰地提高基地面積也是一大難題。即使政府改以「規模獎勵」鼓勵合併鄰地，但在營建成本高漲與房市前景不明與其心理下，實際執行仍充滿變數。

特別值得關注的是，這波跌價潮連傳統認知中較具價值的二、三樓產品也難以倖免。過去被認為兼具便利性與隱私性的中低樓層公寓，現在同樣面臨嚴峻挑戰。房仲業者透露，除非是具有特殊條件的產品，如學區宅或捷運宅，否則很難維持價格穩定。

居住觀念的典範轉移

房產達人指出，公寓產品的沒落反映的是居住觀念的轉變。現代購屋族更重視生活品質與便利性，電梯、管理員、垃圾處理等設施已成為基本需求。這種消費習慣的改變，讓缺乏這些條件的傳統公寓逐漸失去市場競爭力。

賣厝阿明補充，隨着社宅供給量增加，租屋市場也出現結構性變化，進一步壓縮老舊公寓的投資效益。過去依靠隔間套房創造現金流的模式，在社宅競爭下面臨嚴峻挑戰，讓老公寓的投資吸引力大幅降低。

M觀點 公寓產品的沒落，是房市進入新階段明顯訊號。

這不僅代表居住品質要求的提升，更顯示購屋族對資產價值的判斷標準已經改變。與其抱着「公寓抗跌」的舊思維，不如正視市場的現實變化。對於仍有公寓持有的屋主而言，與其等待奇蹟，不如思考轉型或處分；對於考慮購入的買方，則需審慎評估未來的流通性與增值潛力。在這個快速變遷的時代，沒有什麼資產是永遠保值的，唯有與時俱進的觀念才是最好的投資。