《房價跌了：為什麼你總是看不到「真跌價」的物件？》

最近為了買房，網友幾乎跑遍雙北各區，發現一個弔詭現象：明明新聞都在報房價下跌，為什麼實際看房時，仲介給的價格還是硬梆梆？上週網友在板橋看一間乙工宅，終於揭開這個行業不能說的秘密...

 

【真實對話重現】

網友：「這個社區去年成交價一坪才32萬，現在開價38萬會不會太高？」

房仲：「大哥您看的是『工業宅』啦！隔壁『商辦特區』的社區去年就要45萬了，我們這個價錢很合理啊！」

當網友拿出同為乙工宅、屋齡相近的今年3月實登（34萬/坪），房仲馬上改口：「那個案子是『急售件』，而且臨高架橋有抗性...」

 

「價格魔術」手法解析

 

「跨區比價法」

故意拿更高級社區的實登來墊高價格，即使土地使用分區、屋齡完全不同。

例如：工業宅比商辦、公寓比華廈、舊市區比重劃區

 

「時間差話術」

買方拿近期實登 → 仲介就挑「去年高點」的資料

買方拿低價案例 → 就說是「特殊交易」（親友、抵債）

 

「抗性放大術」

任何低於行情的實登，都被歸因為：

路沖、壁刀、凶宅（其實不是）

裝潢差、採光差（但照片看不出來）

屋主欠錢急售（無法查證）

 

【內行人破解之道】

 

實登查詢心法

用「門牌+地號」查，避開仲介混肴

篩選「同使用分區」+「同屋齡±3年」

只看「最近3個月」成交案（超過半年參考價值低）

 

當場反制話術

「這個比較基準不同，我們看同類型的就好」

「您說的特殊交易，能提供證明嗎？」

「那請帶我看您說的『45萬/坪』的案子」

 

市場真實行情判斷

網友發現真正降價的物件都有這些特徵：

開價直接寫「低於實登X%」

房仲主動告知「屋主願意談」

待售天數超過60天（APP會顯示）

 

經過三個月的看房歷程，網友最終以低於開價12%的價格成交。

秘訣在於鎖定那些開價明顯高於實登的物件，直接以實登均價下修5%作為出價基準。遇到堅持高價的房仲就果斷換人，因為同一個社區通常都有多家委託。

專家表示，不是房價沒跌，而是這些跌幅都被業者的話術巧妙包裝起來了。買房真的不能只聽仲介怎麼說，自己做好功課才是王道。