利率「連九凍」不升息，房貸負擔創17年新高！專家：別被「最壞時刻已過」安慰

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

2026年6月18日，央行第二季理監事會議決議利率「連九凍」，重貼現率維持2%，信用管制維持不變。央行總裁楊金龍的態度很明確：房市管制「到此為止」。房仲業者第一時間解讀：「市場最悲觀的時刻已經過去。」

但如果你正在繳房貸，或者準備買房，你應該已經感受到一件事，央行的「不升息」，跟你的「房貸壓力」之間，有一道巨大的鴻溝。

根據五大銀行最新統計，2026年第一季新承作購屋貸款利率已達2.318%，不僅連續9季走升，更創下2009年以來單季新高。

不要以為差不到1個百分點就沒感覺。以貸款1,500萬元、30年期為例，利率從五年前低點1.35%漲到2.35%，每月房貸支出增加超過7,000元，30年總利息多出近267萬元。

央行不升息，不代表你不需要多繳錢。銀行在風險控管、資金成本、不動產放款水位壓力下，早已自行調高了房貸利率與審核門檻。

數據不會騙人。五大銀行房貸利率從2021年第三季的1.348%低點，到現在2.318%以上。這不是央行升息的結果，是市場資金環境改變的結果。

這次會議中一個非常關鍵的訊號被很多人忽略了。不動產貸款集中度從2024年6月的高點37.6%，下降到2026年5月的35.2%，表面上看起來房市風險在降溫。但房貸總額根本沒有減少，同期間不動產新增放款約1.3兆元。集中度下降的真正原因，是總放款增加約4.96兆元，其中與股市相關的信用擴張高達1.87兆元。

錢沒有消失，只是從房市流向了股市。央行現在擔憂的，已經不是房市過熱，而是股市借貸暴漲可能引發的金融風險。

對購屋族來說，現在的局面已經徹底改變。過去那種「超低利率買房」的時代已經正式結束。現在買房，面對的是2.3%以上的長期利率環境，不要再拿1.3%、1.4%來算房貸，那已經是歷史。

銀行也不再是搶著做房貸。過去銀行積極爭取房貸客戶，現在是「挑客戶」 —首購、自住、收入穩定、信用良好的客戶還願意做，但第二戶、高總價、負債比偏高、收入結構不穩的案件，條件會明顯變嚴。

富哥三點建議

第一，不要再用「現在利率」算房貸。 買房前，請用利率3%以上做壓力測試。如果3%的月付金讓你感到壓力，那代表你現在的財務結構可能過於緊繃。

第二，守住現金流比搶房更重要。 現在已經不是「怕買不到」的時代，而是「怕扛不起」的時代。與其硬撐高房貸，不如先確保自己有足夠的財務緩衝，應對失業、生病、收入下降或利率再上升的各種可能性。

第三，房貸月付最好不超過家庭月收入的三分之一，這是富哥一直以來給購屋族的基本建議。如果已經逼近四成，就要非常小心。

央行的「連九凍」凍住的是政策利率，凍不住的是市場資金成本。房貸利率創17年新高，是數據告訴你的事實。認清這個事實，比聽任何「最壞時刻已過」的安慰都更重要。

（本文作者為中華民國不動產金融知識發展協會理事長、房屋貸款知識家創辦人呂崑富）