打房打到變七傷拳！央行每道管制都在幫有錢人「清場」 山哥嘆：自住客連進場門票都沒了

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

央行這幾年打房打到都快變七傷拳了。拳頭揮出去，投機客有沒有打到不知道，但中產階級肯定被打得滿頭包。這一波打下來，用現金買房的有錢人，不只沒被打到，反而還因禍得福，成了市場上最大的贏家。

這個現象，山哥稱之為「房市的M型化保衛戰」。

台北市交易量創新低，房價卻續創新高

先看數字。根據台北市政府最新發布的2025年不動產市場年報，去年全市住宅買賣交易僅10,662件，創下2013年以來新低，比前一年少了將近三成。

但價格呢？全市住宅買賣平均單價來到每坪83.9萬元，照樣創下歷史新高。量縮價漲，這四個字說明了現在的市場有多詭異。

成交量創新低，原因很簡單，銀行沒錢借、審核變嚴，想靠房貸買房的中產階級被擋在門外。房價跌不下來，原因更簡單，因為市場上出現了一批「現金買房大軍」。

有錢人新遊戲：現金買房成主流

央行對高總價住宅的貸款成數上限壓到3成、沒有寬限期。對一般人來說，這是把購屋大門關上了。但對口袋深的買家，這根本是「清場」訊號。

「2020年台北市高總價房屋交易中，以現金購屋的比重約10%至20%，目前已升至20%至30%。」

台北市單價超過200萬元的頂級豪宅交易中，超過四成都是現金交易。用提款卡買幾億的房子，你說這市場能不變態嗎？

陶朱隱園最明顯。今年上半年幾筆交易，買家全部是「無貸款」、全現金購入。5樓戶以9.4億元成交，買方是32歲外籍人士；3樓戶8.35億元，買方是78歲華僑。不是股票賺飽的少年股神，就是海外回來的老華僑。

現在台北豪宅市場已經不是「頂級收藏品市場」。就像蘇富比拍賣會，價格跟居住需求早就脫鉤了。

中產階級：房貸成數不足、審核時間拉長

有錢人捧現金，但對需要貸款的普通家庭來說，現在買房簡直是場災難。

銀行房貸額度緊縮，審核時間從原本的2週延長到2個月甚至更久。很多案子排隊撥款就要等1到1.5個月。買方最怕的是交屋期限到了，錢還卡在銀行端，房子差點被斷頭。

有對40多歲的雙薪夫妻，原本預期可以貸到8成。結果銀行審查後，只能給7成。為了補足這1成的差額，必須額外準備數百萬現金。數百萬對一般家庭來說，是要去哪裡生？

山哥要說句公道話，央行出於金融穩定的考量，打房有其立場。但目前的政策，連正常換屋的自住客都一起打到。真正該被打的投機客沒打到，反而讓市場變成「有錢人越買越爽，自住客越等越絕望」的局面。

山哥觀點：市場已經分裂，你選哪一邊？

這波打房，最後造成了一個極端的市場分裂，富者全額現金購屋，房價撐在那邊；中產階級貸不到款，連進場的門票都沒有。

「居住需求」正在被「財富保值需求」取代。買房不再是為了「住」，而是為了「放錢」。