買預售屋流程一把抓

買預售屋心驚驚？！買預售屋流程阿明幫你一把抓，走一圈流程就不用怕了！

①蒐集建案資訊

踏進銷售中心前，事前作業是必須的！諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一。

②到銷售中心確認並索取建案基本資訊

要注意到一點是建商『#有無取得建照』，依法建商一定要 #有建照才可以公開銷售。沒申請就蓋的房子就是所謂的「違建」喔！

實際到銷售中心也不單單只是看樣品屋有多漂亮，而是要去聽聽看周邊未來的規劃（建商總是有第一手消息），並且了解建案使用的建材、建築工法及建案公設比介紹等。

③確認建築基地位置

通常銷售中心跟建築基地並不會在同一位置，所以務必要實地走訪建築基地，確認周邊有無嫌惡設施。阿明建議早晚晴雨平日假日都看一次，實際感受一下環境及交通是否壅塞。

確認喜歡戶別位置就可以下小定金，金額不限。

④開始議價

若確定購買，則補足正式訂金到總價5％，將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱，一般 #審閱期為5天至30天。

特別注意，建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期！

內政部營建署查詢系統｜http://cpabm.cpami.gov.tw/cers/Welcome.do

⑤正式簽約，繳交「訂、簽、開」金
即訂金、簽約金、開工款，也就是預售屋的頭期款，通常約為 #房屋總價的10%～15%。

確認契約沒有問題，即可正式簽約，此時必須繳交簽約金、開工款，這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

⑥繳交工程款

工程款金額約為房屋總價的10%～15%，收費方式通常分為以下三種方式：

Ａ‧#按工程期繳納：建商會規定蓋到幾樓繳多少？公設完成繳多少？消費者再依約繳款即可

Ｂ‧#工程期零付款：指工程開始後，一直到交屋都不必付繳給建商，待完工到交屋這段期間（約1~3個月左右）收取。

Ｃ‧#按月繳納：無論施工進度如何，皆須按月繳納。

⑦利用「客變期」變更設計

買預售屋的好處就在「客變期」，你是可以在建商指定期間內，針對房屋內部提出修改及規劃。

基本上會有四大部分可以客變：格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置，變更次數通常以1次為限，至於主結構、大樓外觀、公共設施....，無法變更。

⑧對保
Ａ‧建商領到使用執照後，會請消費者到銀行對保。

Ｂ‧認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節..

Ｃ‧簽「#撥款同意書」，也就是過戶時，建商即會領取到銀行的撥款。

⑨完稅
地價稅、房屋稅：『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔

土地增值稅→建商負擔

印花稅、契稅及相關規費→買方負擔

⑩過戶
由建商委託的代書，辦理房地產過戶手續（申請房屋及土地所有權狀），會在建商領得使用執照後4個月內完成。

⑪交屋

驗收若發現瑕疵，可於驗收單上請建商限期改善，並扣下「#交屋保留款」，也就是交屋尾款。

PS.交屋保留款會在簽約時寫在合約內，金額為房屋總價的5%-10%，待建商修繕完成後，銀行才能撥款。如果建商用個別磋商條款將5%改成5萬，依法是會被罰款三萬元以上三十萬元以下。