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買預售屋流程一把抓
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買預售屋流程一把抓

2022/06/08 | 賣厝阿明 |  7163 | 加入最愛
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買預售屋心驚驚?!買預售屋流程阿明幫你一把抓,走一圈流程就不用怕了!

          

①蒐集建案資訊

踏進銷售中心前,事前作業是必須的!諸如建案附近行情、交通動線、商業機能等等都是考量的要點之一。

 

②到銷售中心確認並索取建案基本資訊

要注意到一點是建商『#有無取得建照』,依法建商一定要 #有建照才可以公開銷售。沒申請就蓋的房子就是所謂的「違建」喔!

實際到銷售中心也不單單只是看樣品屋有多漂亮,而是要去聽聽看周邊未來的規劃(建商總是有第一手消息),並且了解建案使用的建材、建築工法及建案公設比介紹等。

 

③確認建築基地位置

通常銷售中心跟建築基地並不會在同一位置,所以務必要實地走訪建築基地,確認周邊有無嫌惡設施。阿明建議早晚晴雨平日假日都看一次,實際感受一下環境及交通是否壅塞。

確認喜歡戶別位置就可以下小定金,金額不限。

 

④開始議價

若確定購買,則補足正式訂金到總價5%,將「預售屋買賣契約書」帶回家仔細審閱,一般 #審閱期為5天至30天。

特別注意,建商是不可以要求買方先付定金才給契約書審閱期!

內政部營建署查詢系統|http://cpabm.cpami.gov.tw/cers/Welcome.do


⑤正式簽約,繳交「訂、簽、開」金
即訂金、簽約金、開工款,也就是預售屋的頭期款,通常約為 #房屋總價的10%~15%。

確認契約沒有問題,即可正式簽約,此時必須繳交簽約金、開工款,這部分的費用是沒辦法向銀行貸款的。

 

⑥繳交工程款

工程款金額約為房屋總價的10%~15%,收費方式通常分為以下三種方式:

A‧#按工程期繳納:建商會規定蓋到幾樓繳多少?公設完成繳多少?消費者再依約繳款即可

B‧#工程期零付款:指工程開始後,一直到交屋都不必付繳給建商,待完工到交屋這段期間(約1~3個月左右)收取。

C‧#按月繳納:無論施工進度如何,皆須按月繳納。

 

⑦利用「客變期」變更設計

買預售屋的好處就在「客變期」,你是可以在建商指定期間內,針對房屋內部提出修改及規劃。

基本上會有四大部分可以客變:格局調整、設備退換、建材選擇及水電管線與插座配置,變更次數通常以1次為限,至於主結構、大樓外觀、公共設施....,無法變更。

 

⑧對保
A‧建商領到使用執照後,會請消費者到銀行對保。

B‧認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節..

C‧簽「#撥款同意書」,也就是過戶時,建商即會領取到銀行的撥款。

 

⑨完稅
地價稅、房屋稅:『交屋日前』→建商負擔、『交屋日後』→買方負擔

土地增值稅→建商負擔

印花稅、契稅及相關規費→買方負擔

⑩過戶
由建商委託的代書,辦理房地產過戶手續(申請房屋及土地所有權狀),會在建商領得使用執照後4個月內完成。

 

⑪交屋

驗收若發現瑕疵,可於驗收單上請建商限期改善,並扣下「#交屋保留款」,也就是交屋尾款。

PS.交屋保留款會在簽約時寫在合約內,金額為房屋總價的5%-10%,待建商修繕完成後,銀行才能撥款。如果建商用個別磋商條款將5%改成5萬,依法是會被罰款三萬元以上三十萬元以下。

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