自地自建｜有地蓋透天先算好錢！建照、貸款、自備款6大重點一次懂

文／賣厝阿明 知識＋

手上有塊土地，想蓋一棟自己的透天厝，房間怎麼分、樓梯怎麼設計、建材怎麼挑，都能依照家人的需求安排。

不過，自地自建從土地規劃、申請建照到施工完工，每個階段都需要資金。尤其銀行通常依工程進度分批撥款，營造廠卻按合約請款，時間沒安排好，房子蓋到一半就可能面臨資金缺口。

阿明整理自地自建6大重點，從土地條件、銀行貸款、自備款到完工登記一次掌握。

一、土地先查建築線　建蔽率、容積率決定興建規模

自地自建第一步，先確認土地使用分區、建築線、道路條件、建蔽率及容積率。

例如100坪土地，建蔽率60%、容積率180%，初步計算建築面積上限為60坪、容積總樓地板面積為180坪。

實際興建規模還要考慮基地形狀、道路寬度、退縮、建築高度及地方規定，由建築師確認。

二、建照核發後6個月內開工　申報程序一起完成

確認土地符合建築條件後，屋主通常須委託建築師設計，準備圖說及相關文件申請建造執照。

依《建築法》第54條，取得建照後，原則上應於6個月內開工，並依法辦理開工申報。符合規定可申請展期一次，期限3個月。

施工期間也須遵守建照核定的建築期限。

三、銀行依工程進度撥款　營造廠請款時間先排好

自地自建可以向銀行申請興建房屋貸款，銀行會評估土地價值、工程造價、建照、營造合約及借款人的還款能力。

貸款通常依基礎工程、結構體及完工等階段分批撥付，部分銀行會要求施工進度證明或現場查勘。

屋主應提前確認銀行撥款條件，再與營造廠協調每期付款時間，準備必要的周轉資金。

四、工程費1,200萬元　核貸600萬元須自籌另一半

假設自有土地興建透天，工程總價1,200萬元，銀行核准建築融資600萬元。

屋主須自行籌措另外600萬元工程資金，設計費、請照費、設備及其他未列入工程報價的支出，也要一併計算。

銀行分批撥款期間，可能還需要先墊付部分工程款。

這是示範試算，實際自備款依銀行核貸額度、工程預算及付款時程決定。

五、追加工程先確認金額　預備金提前準備

自地自建施工期間，地質條件、建材變更、設備追加及設計調整，都可能增加支出。

屋主應另外編列工程預備金，營造合約也要寫清楚施工範圍、材料規格、付款條件、完工期限及驗收方式。

追加減工程應先確認金額、內容與工期，再以書面留下紀錄，降低後續付款爭議。

六、完工取得使用執照　接著辦理建物登記與轉貸

工程完成後，依《建築法》第70條辦理使用執照申請及查驗。

取得使用執照後，依規定準備建物測量成果圖或建物標示圖，向地政事務所申請建物所有權第一次登記。

若興建期間使用短期建築融資，屋主還須提前確認貸款到期日，並與銀行洽談完工後的還款或轉貸安排。

轉為長期住宅抵押貸款時，銀行會重新審核貸款額度、利率及還款年限。

阿明提醒：先排好資金表　降低工程停工風險

自地自建除了工程造價，還要把設計費、規費、施工預備金、貸款利息及完工後的還款安排一起計算。

動工前可以整理一份資金時間表，列出每期工程款、銀行預計撥款日期及手上可用現金，提前掌握資金缺口。

有土地、拿到建照，只是自地自建的開始。銀行按照工程進度撥款，營造廠依合約請款，屋主把自備款、周轉金與預備金安排好，才能讓自己的透天厝順利蓋到完工。

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