阿明Line帳號

文章搜尋

所有標籤

小資族惱:月入22K+也能申請房貸嗎?
製作PDF - 38點 線上P圖 - 需38點

小資族惱:月入22K+也能申請房貸嗎?

2020/10/22 | 賣厝阿明 |  322 | 加入最愛
需要登入才能製作 | 為何我需要PDF?

很多到了30的小資族都會想著置產成家,但是卻擔心薪資過低,沒辦法申請房貸,而苦苦加班希望升官。
但「薪資」不是銀行核貸的唯一要素,銀行在審核房貸的時候,會先看房子坐落在哪、屋況如何,大致決定借款人可以貸幾成。
然後再看個人的財力證明,例如「扣繳憑單」、「固定資產」、「銀行存摺」當然,你也可以再加上其他資產做為財力證明,但銀行會不會認可就要看該行的規定了。

看完房子還有財力證明後,銀行會用自己的信用評鑑機制,以及依據「財團法人金融聯合徵信中心」給的信用評分來決定要不要放款,以及要不要調低或提高借貸成數。
想知道關於「申請房貸」更詳細的內容嗎?

詳細解答:
在與銀行簽訂房貸契約前(對保),會先經過申請→估價→徵信→審核四個動作,銀行會先確認「財力證明」、「擔保抵押品的狀況(房屋)」,再調閱你的「信用記錄」,最後依還款能力決定貸款期間(20或30年)、貸款利率。

由此可見「薪資多寡」只是佔其中一部份,還是要看整體評估,才能知道房貸會不會過關,阿明這就告訴你在「簽約之前」,該怎麼準備資料。

一、申請→財力證明準備
1、每月的薪轉證明、扣繳憑單
只要有固定收入,且每月薪資都匯入戶頭長達三個月以上,就可以拿來當個人財力信用證明。而扣繳憑單則是證明年收入最有效的依據,記得給銀行扣繳憑單之外,最好附上在職證明,證明這是現在工作的扣繳憑單。
至於薪資較少的打工族、業務或是以接案為主的SOHO族,如果沒有扣繳憑單的話,建議跟有存款或定存的銀行申請貸款,因為你跟銀行有信用往來記錄,貸款通過機率比較高。

2、不動產使為擔保品
申貸人用不動產做為抵押品的話,銀行首先會調查不動產所在地及資產現況,位在都市中心的資產就有機會貸到高額借款,但若是在鄉下或山區資產,因為價值較低,可借貸成數也會比較低。

3、其他證明
少數銀行會接受儲蓄險保單、股票這些投資理財產品做為財力證明,如果現有財產大多在這裡,不妨詢問銀行人員這些能不能派上用場。還有人會拿境外資產做財力證明,不過在國內目前只有少數銀行會接受,且提供貸款成數也不高。

二、貸款估價→房屋價值鑑定
目前各家銀行的房貸成數都在6~8成左右,能貸到幾成看的是房屋地點、房屋狀況而定,非都市區跟中古屋大多只能貸到6~7成,而最後能拿到的貸款總數=銀行鑑價x貸款成數。
這邊要注意,房屋成交價並不等於銀行鑑價。舉例來說,自備款240萬,想買780萬的房子,但銀行鑑價房子只有650萬的價值,只願意借貸650萬的7成,也就是455萬,這樣的結果就是屋主要準備更多現金或是另找房子了。

三、徵信→個人信用調查
「財團法人金融聯合徵信中心」(以下簡稱聯徵中心)與全台銀行都有連線,只要申貸人授權銀行調閱與銀行往來的紀錄,就能知道有沒有信用不良。而聯徵中心還能根據個人理財狀況做信用評分,分數在200~800之間。
只有200分的人,可能是從沒跟銀行往來的「信用小白」也可能正在處理債務協商,銀行基本不會考慮這些人。信評分數的高低只是審核貸款的一個依據,信評分數較低的人如果資產夠多,還是有機會拿到貸款。
這邊要注意,若想多了解各家銀行的房貸情形,只要做咨詢就好不要做聯徵調查,如果有密集的查閱記錄,表示你急需借款但可能找不到可以借貸的銀行,銀行會認為此人信用不良,所以「被查閱記錄」越少越好。

四、審核→綜合評估
當銀行取得借款人的財力證明、信用記錄並完成房屋鑑價後,就會進入綜合評估,也就是最終審核,審核的項目有「還款能力」、「信用狀況」、「負債比」、「房屋鑑價」等等,審核通過後,銀行才會跟你簽約討論貸款細節,這時候才能得知能貸款幾成和貸款總數。
看完以上整理,大家是否對「房貸審核」過程更加清楚了呢?不過可能有人會問「聯徵中心」的信用評分機制到底是怎麼運作的呢?他是考量了哪些因素,又是如何做評分的呢?銀行為何會如此信賴「聯徵中心」給出的評分呢?

額外補充:
財團法人金融聯合徵信中心(以下簡稱聯徵中心)是國內唯一的「跨金融機構間信用報告機構」,該機構建置全國信用資料庫提供「信用記錄」、「財務資訊」給會員機構查詢利用,亦可以依個人名義一年一次免費申請查詢信用記錄。

一、信用評分項目
1、繳款行為信用資料:指的是信用卡、信貸、票據還款表現,了解有無「延遲還款」記錄,並根據延遲嚴重程度、發生頻率、遲繳時間點做評分。
2.負債類信用資料:指負債總額、負債型態、負債變動幅度,依這三個面向來對負債品項進行評估。例如:跟多少家銀行借款,共借了多少(總額),是不是有用擔保品抵押(型態),按月還款多少(變動幅度)
3.其他類信用資料:指的是申請類資料(例:銀行查詢聯徵信用次數)、信用長度類資料(例:持有效信用卡有多久了)、保證人相關資料。
3-4個人信用評分未採用哪些資料?
4、不會列入信用評分的項目:因為聯微中心沒有蒐集資料、或資料不完整有過時的問題,為避免影響評分,所以有些項目不會納入評分,這些項目分別有:當事人存款、資產、年齡、教育程度、有無自用住宅、職業、服務年資、年薪、性別。

二、各類資料所佔比重
聯徵中心會依受評對象的特性來決定各類資料佔評分的比重,不過其中以繳款行為、負債型態與負債程度對評分的影響較大。

三、信用評分的計算方式
聯徵中心一樣會依受評對象的特性,用其所適用的信用評分模型計算所需評估項目,再將評估結果加總,即為信用評分總分。為了維持客觀和中立性,聯徵中心不會公開評分細項及各項評分比重,這就好比老師不會說出考試題目,只會列出大概範圍請同學準備,避免考試分數失去意義,是同樣的意思。

更多房事QA