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什麼叫做『公設比』?

什麼叫做『公設比』?

2022/07/03 | 賣厝阿明 |  275 | 加入最愛

現在民眾在選擇不動產物件上,都會挑所謂的「低公設」或是舊公寓,實打實買真正可以用的房子,而不是花錢買公設。

今天讓阿明從頭帶大家來認識『公設』這個普遍消費者認為是雞肋,食之無味棄之可惜的配置,到底「公設比」是在講什麼東西?我們買房子公設比越低才算好嗎?

  1. 『公設比』是什麼?— 2. 如何計算『公設比』?— 3.公設比高低差在哪?— 4.公設比合理範圍

最後再同場加映「公設評估要點」,給大家參考,讓大家都可以買到自己心中的理想房。

 

『公設比』是什麼?

首先,我們先來解釋一下什麼是『公設比』?

『公設比』屬於不動產業界常用的用語,是依據《公寓大廈管理條例》的共有部分來計算,在房屋所有權狀面積中,不算在房屋實際使用坪數所佔的比例。簡言之,就是建商提供的公共設施給社區或全體住戶使用的空間,諸如:大廳、走道、樓梯間、游泳池、健身房等等都算在內,其中又以「使用對象」分為大公設及小公設兩種類別。

 

 ▌常見公設分類

A‧大公設:由全體住戶共同使用及分攤的設施,像是大廳、水箱、受電室、蓄水池、樓梯間、管理員室、地下室(不含停車格)等。

B‧小公設:由該層住戶使用並持分空間,像每層樓的通道、電梯間、門廳等。

 

也就是指,你買房的房屋所有權狀內,除了有你的私人空間外,同樣有包含這些公共設施的面積。

 

如何計算『公設比』?

 ▌公式

公設比:公共設施面積/建物總坪數面積 × 100%

建物總坪數面積:主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)

 

 ▌範例

公設8坪、權狀坪數面積40坪,公設比20%

計算方式:8 ÷ 40 × 100% = 20%,室內實際使用面積大約會落在32

 

公設比高低差在哪?

公設比低的建案儼然成為大家嚮往的標的物,但事實真的是如此嗎?合適的公共空間是可以讓生活環境更舒適,提升居住品質,如果是自己會使用到的公設,當然買到是很值得。但有時候低公設比的物件,並不全然是實際使用面積多。舉例來說,像2011年以前申請的建照,雨遮部分是可以登記成附屬建物,但實際上你使用面積根本沒增加。

公設比變高,有一部分是因為民國94年建築技術法規修法,8樓以上的建築物要配有2支逃生梯,再加上雨遮部分不計坪不計價,導致公設比變高。

 

影響公設比還有另一個原因『基地大小及戶數多寡』。基地越大,建商可以規劃的建坪相對來得多;戶數增加,每戶平均分攤後,公設比也跟著降低。

以現在房產市場來看,有兩種條件的物件公設比較低

A‧屋齡越高的物件:規劃的公設較少,除了大廳及電梯走道外,沒有其它的公共空間。

B‧戶數多:所有權人平均分攤公設面積,每戶分到的公設面積變少。

 

公設比合理範圍

根據市場現有的房屋類型,整理公設比常見的範圍給各位參考,實際還是依照個別的建案規劃為主。

 

1.透天產品、無電梯舊式公寓(5樓以下(含))0%-5%

2.集合式公寓及社區型透天產品 10%-15%

3.住宅型華廈(10樓含以下有電梯)18%-22%

4.住宅大樓(11樓以上有電梯)22%-28%

5.商辦大樓30%-40%

6.新型態住宅大樓(附設多元休閒設施)35%以上

 

這邊阿明要提醒各位,如果是有規劃「戶外花園、庭園、游泳池」的建案,是不算在公設比的計算,因為上述的地方屬於法定空地,不能登記坪數。

 

同場加映:公設評估要點

中古屋可以從以下幾點來觀察社區管理是否正常

1.有沒有人欠繳管理費(從社區佈告欄觀察)

2.現有公設是否可正常使用

3.頂樓是否有加蓋被封住(會影響逃生)

4.安全梯是否順暢無堆放雜物

 

新成屋

1.社區的公設是否符合自己的使用需求

2.有無游泳池:要確認社區的游泳池是合法還是非法(可查閱建照確認),同時要注意是在室內還是室外,部分在室外的游泳池很有可能是消防蓄水池,因為消防蓄水池的設計最多就1.1公尺深。

3.車位權狀是否在8-10坪區間(低於8坪很有可能車道面積被灌在公設比裡面了)

 

公寓大廈管理條例|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070118

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