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自住換屋者,掌握重購退稅原則,就能省下一大筆稅金

自住換屋者,掌握重購退稅原則,就能省下一大筆稅金

2021/08/23 | 賣厝阿明 |  964 | 加入最愛

小張在前年底買進A屋並設籍居住,隔年因公司出問題而出售,並繳納房地合一稅,後來在今年初用妻子的名義買進B屋並設籍居住,若都符合自住條件,且為兩年內重購房產,則小張可適用房地合一稅申請重購退稅嗎?

 

※詳解如下:

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最新的房地合一2.0,符合自住條件者,兩年內可申請重購退稅喔!

現在如果房屋持有未滿二年即出售時,要課淨利45%的房地合一重稅,但若合乎自住條件的規定,不管是大換小還是小換大,都是可以退稅的,只是大換小是按比例退回部分而已。因此自住者想換房子,不用怕被課重稅喔!那麼,房地合一重購退稅的規定有哪些呢?

 

依國稅局表示,房地合一新制下,個人買賣自住房屋、土地,如果符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住,且出售前1年並無出租、供營業或執行業務使用,無論是先買後賣,或是先賣後買,出售舊房地與重購新房地兩者,其完成移轉登記日時間差距在兩年內,均可申請適用重購退稅或抵稅優惠。至於「配偶之一方出售自住房地,而以配偶之他方名義重購者,也適用」是代表夫妻間,若出售太太名下房產,而用先生名義買入自用住宅,也可適用重購退稅。

賣小屋,買大屋 → 申請全數退還或扣抵應納所得稅額。

賣大屋,買小屋 → 按重購價額占出售價額之比率,計算應退還或扣抵已繳納的所得稅額。

提醒:申請重購自住房地合一扣抵稅額,若於重購後5年內改作出租或營業等其他用途,或再行移轉時,將會被追繳原扣抵或退還的稅額,請務必留意!

關於設戶籍,有些眉角要注意:

先賣後買:賣屋的時候,裡面就要設有戶籍,等買入新的之後,再將戶籍遷入新家,這很正常應該沒什麼問題!

先買後賣:在買的時候,想賣的那間就要有戶籍,也就是維持是自用住宅用地,不能是在空戶的狀態,等買進新家後才能遷走,這種模式才算是「重購」,這是最容易被忽略的情形。

例如:有的人名下有許多房子,想要出售時,才把戶籍遷入要賣的那間,這樣也許符合一生一次的自用住宅用地優惠稅率,但卻不符房地合一重購退稅的規定。

《房地合一申報作業要點》17點規定,所謂自住房屋限定為「個人或其配偶、未成年子女」應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住所以其他「成年」的直系親屬,如父母、祖父母等就不包含在內,這點與土地增值的重購退稅不同,涵蓋範圍相對縮小許多!

 

再次提醒,最新的房地合一2.0,只要符合自住條件,即便是1年內買賣,雖然得先繳45%稅率的房地合一稅,但只要兩年內再買一間房子,就可符合自住重購退稅,掌握重購退稅原則,就能省下一大筆稅金。

 

 

參考資料:

配合房地合一稅2.0自110年7月1日施行,修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)

珍惜自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物-節稅秘笈-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)

如何減輕您的土地增值稅(節稅介紹)-地方稅節稅手冊-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)

自用住宅重購退稅有妙方-節稅秘笈-財政部稅務入口網 (nat.gov.tw)

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