房東自己出租還是交給包租代管！阿明比較3種出租方式　管理成本、空租風險與節稅一次看

文／賣厝阿明 知識＋

房子準備出租，有些房東選擇自己找房客、收租、處理修繕，也有人交給包租代管業者，希望減少日常管理工作。

除了自行出租與一般包租代管，政府推動的社會住宅包租代管第5期，也提供房東另一種選擇。

阿明提醒，出租房屋除了比較每月租金，還要把管理費用、空租時間、修繕責任、欠租風險與稅務優惠一起算進去。

3種出租方式　時間、成本與風險比較

自行出租省服務費　房東負責全部租務

自行出租最大的優勢，是房東能自行決定招租條件、選擇租客及安排房屋管理。

但刊登廣告、安排帶看、簽約、收租、設備故障、欠租催繳及退租點交，都需要投入時間。

房屋一旦空租，房東仍須負擔房屋稅、地價稅及相關持有成本。

對於有時間管理、房客穩定且房屋狀況單純的房東，自行出租可以節省業者服務費。

一般包租代管　以服務費換取管理時間

一般代管是房東與房客直接簽約，委託業者協助招租、收租、修繕與租約管理。

一般包租則由業者先承租房屋，再轉租給房客，房東主要與包租業者維持租賃關係。

依《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條，個人住宅所有權人委託合法代管業或出租給包租業轉租，契約約定供居住使用達1年以上，符合條件者，每屋每月租金收入6,000元以下免納綜合所得稅。

超過6,000元至2萬元的部分，未逐項舉證必要費用者，可按應稅租金收入的53%認列；超過2萬元部分則適用43%費用率。

這項租稅優惠與政府社會住宅包租代管制度不同，房東應依實際契約確認適用資格。

社宅第5期包租代管　租稅優惠更加明確

政府社會住宅包租代管第5期，主要分成「包租」與「代租」兩種方案。

包租由業者與房東簽訂3年租約，業者按月支付租金，再轉租給符合資格的房客。

代租則由房東與房客簽訂租約，業者協助媒合、收租及管理。

依《住宅法》第23條，符合社會住宅出租規定的房東，每屋每月租金收入1萬5,000元以下免納綜合所得稅。

超過1萬5,000元的應稅租金收入，若沒有逐項提出必要費用證明，可按60%費用率計算。

房屋稅、地價稅另依所在地地方自治規定適用優惠，計畫也提供符合條件的修繕等補助。

社宅包租與代租　空租風險分配不同

社宅包租方案由業者承租住宅，依包租契約按月支付房東租金，空置期間的風險主要由業者承擔。

代租方案則由房東與房客直接建立租賃關係，業者負責媒合與管理，因此空租及部分欠租風險仍由房東負擔。

依第5期計畫，業者不得透過向房東包租、再向房客轉租賺取租金價差，相關服務依政府計畫及契約辦理。

房東加入前，仍應確認業者資格、租金約定、維修責任、保險補助及契約終止條件。

月租1.8萬元　不同出租方式的節稅差異

假設房東每月實收租金18,000元，全年租金收入21萬6,000元，全年均有出租，且採未逐項舉證必要費用方式計算。

自行出租： 一般租金收入扣除43%必要費用，全年租賃所得約123,120元。

一般合法包租代管： 每月6,000元免稅，剩餘12,000元可扣除53%必要費用，全年租賃所得約67,680元。

社會住宅包租代管： 每月15,000元免稅，剩餘3,000元可扣除60%必要費用，全年租賃所得約14,400元。

以上金額是計入綜合所得稅的租賃所得，並非實際應繳稅額。真正稅額仍須依房東所得級距及其他申報條件計算。

包租業者支付房東的租金若與市場租金不同，也應改用實際收入計算。

阿明提醒：出租收益要算實收，也要算管理時間

自行出租適合願意投入時間管理的房東；一般包租代管適合希望降低日常租務工作量的屋主；社會住宅包租代管則兼具專業管理與政策租稅優惠。

但不同方式的實際收益，仍會受到房屋地段、租金水準、空置期間、服務費及修繕成本影響。

阿明提醒，房東比較出租方式，應先算租金實收，再扣除管理成本、空租損失及稅費，最後評估自己願意投入多少時間。出租方式選得適合，才能兼顧現金流與房屋長期管理。

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