買透天發現圍牆占到鄰居土地！阿明解析鑑界、越界拆除、補償與買賣責任4大重點

文／賣厝阿明 知識＋

買透天厝，除了確認土地坪數、室內空間及停車位置，還要注意圍牆、車庫與增建物是否超出土地界線。

部分老透天興建多年，圍牆位置與地籍界址可能存在落差。買方交屋後才申請鑑界，發現占用鄰居土地，就可能面臨拆除、返還土地及金錢補償爭議。

房屋本體越界與獨立圍牆越界，法律保障範圍不同。買透天前先確認界址，可以減少日後產權糾紛。

買2,800萬透天　圍牆越界2.1坪

假設陳先生花2,800萬元購買一棟三層樓透天，土地面積約40坪。

入住半年後申請鑑界，發現後方圍牆有7平方公尺，約2.1坪占用鄰居土地。

鄰地主張拆除圍牆、返還土地，並要求給付占用期間相當於租金的不當得利。

即使圍牆是前屋主興建，現任屋主仍可能面臨排除占用的法律責任。

至於能否向前屋主請求賠償，則須確認買賣契約、房屋現況告知內容及賣方是否知道越界。

房屋本體越界　符合條件可能免拆

依《民法》第796條，土地所有人建築房屋，非因故意或重大過失越界，且鄰地所有人在建築時知道越界卻未立即異議，符合條件者，不得請求移去或變更房屋。

但越界者仍須支付鄰地主因此受到損害的償金。鄰地主也可以依法請求越界者以相當價額購買受占用土地及因此形成的畸零地。

另依第796條之1，法院可衡量公共利益與雙方利益，決定是否免除全部或部分拆除責任。

其中故意越界者，不適用第796條之1的免拆裁量規定。

因此，即使越界的是房屋本體，也須依興建原因、鄰地主是否異議及法院判斷，確認實際法律責任。

圍牆、雨遮越界　原則上可請求拆除還地

一般獨立圍牆、簡易雨遮或其他非房屋本體的附屬設施，原則上難以適用《民法》第796條及第796條之1的越界建築保護。

依《民法》第767條，土地所有權人對無權占用土地的情形，可以請求排除侵害及返還土地。

但仍須確認是否存在租賃、地上權、合法使用協議等占用權源，並依設施構造與個案情況判斷。

另外，《民法》第796條之2規定，具有與房屋價值相當的其他建築物，也可能準用越界建築相關規定。

阿明提醒，圍牆蓋了幾十年，不代表占用土地就變成自己的。是否需要拆除，仍須依法律及實際權利關係認定。

鑑界費用3,500元起　先確認土地真正界線

土地範圍發生爭議，可以向土地所在地地政事務所申請土地鑑界複丈。

依現行收費標準，鑑界規費包括基本費與施測費。

土地面積未滿200平方公尺，基本費2,500元；每5個指定界址點另收施測費1,000元，不足5點仍以5點計算。

以40坪、約132平方公尺的單筆透天基地為例，若鑑定4個界址點，規費合計為3,500元。

若土地面積較大、界址點較多或涉及多筆土地，費用則會增加。

地政人員會依地籍測量資料實地鑑定界址，並依程序辦理測量及提供成果資料。

鑑界結果有爭議　可申請再鑑界

依《地籍測量實施規則》第221條，申請人對首次鑑界結果有異議，可以敘明理由，向登記機關申請再鑑界。

再鑑界由直轄市或縣市主管機關派員辦理。

若再鑑界後仍有爭議，可循協調、調解等訴訟外紛爭解決途徑，或向法院提起相關民事訴訟。

法院可依案件需要調查界址證據，必要時囑託專業機關測量。

拆除與補償　依土地使用及損害認定

越界建築符合《民法》第796條或第796條之1相關規定時，可能涉及償金及土地價購。

若屬無權占用的獨立圍牆，則可能涉及拆除還地，以及相當於租金的不當得利。

償金、價購土地及不當得利的法律性質不同，實際金額須依土地價值、使用利益、損害程度及相關證據判斷。

買透天先把鑑界與越界責任寫進契約

透天買賣前，建議先核對土地登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖及不動產說明書。

對於圍牆、車庫、增建物或使用範圍有疑慮的物件，可以先與賣方協議申請鑑界。

買賣契約也應明確約定鑑界費用、越界排除責任、拆除及補償費用，以及符合特定情形時的減價或解除契約條件。

若賣方已知越界卻未揭露，買方可依買賣契約及相關法律要件，評估減少價金、損害賠償或其他救濟。

阿明提醒：

透天房屋的價值除了建物本身，也包括土地的合法使用範圍。

購屋族發現圍牆、車庫或增建物接近鄰地界線，應在簽約及交屋前完成必要查核，讓買賣雙方事先確認越界責任。

房屋本體可能依法獲得越界建築保護，獨立圍牆無權占地則通常面臨拆除還地風險。花幾千元確認土地界址，比交屋後才處理產權訴訟更容易掌握成本。

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註：文中2,800萬元透天及7平方公尺越界，均為模擬案例，並非特定司法判決。