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那請問買預售屋要問的問題有哪些?
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那請問買預售屋要問的問題有哪些?

2020/12/28 | 賣厝阿明 |  235 | 加入最愛
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請問,看中意的建商,預售屋已經在蓋而且位置也知道在哪裡,接待所預計在明年上半年開始接待。

那請問買預售屋:

1.要問的問題有哪些?

2.必須要知道的問題有哪些?

3.沒有沒有要特別注意的地方?

4.有沒有可以先做的功課?

 

說明:

買房子是每個人一生中的大事,不僅是建商的評價,跟附近的環境,或是價格市場的行情等等,都會影響到未來的居住品質。

關於預售屋買賣注意事項,以下整理了幾點:

 

  1. 審閱期不足5

內政部預售屋買賣契約書規範,預售屋有5日以上的契約審閱期,

如果建設/代銷公司要求先付定金,你才能享有契約審閱期,甚至是沒有審閱期,那就是違法,買方可以主張解約。

 

  1. 廣告誇大不實

建商或代銷銷售時,承諾建案之後會有某些公設,但實際完工時,可能沒有看到當初銷售時的公設。

 

建議購買前先確認建築執照或是公設樓層平面圖,以保障自己的權益。

 

  1. 車位資訊未詳實揭露

內政部預售屋買賣契約應該記載:位置以及是否為法定停車位或獎勵增設停車位,以及面積和尺寸等等資訊。

 

  1. 面積誤差未找補

在房子蓋好後,實際面積可能與合約有誤差,面積不足時,會導致消費者的損失,所以建商需要全部補齊。

公式:

實際坪數<合約坪數:不足3%,可解約

實際坪數>合約坪數:超過3%,可解約

有些建商會把這個補條款移除,或者條文只寫「不足」,卻沒寫「超過」,

消費者必須特別注意!

 

  1. 無履約保證或效力不足

雖然內政部已要求建商銷售預售屋,必須提供履約保證機制,但仍有少數的區域型建商或地主自建者會規避規範。

在選擇履約保證機制,若有以下五點之一,才會實際有保障效益:

(1)不動產開發信託

(2)價金返還之保證

(3)價金信託

(4)同業連帶擔保

(5)公會連帶保證

 

  1. 未保留5%交屋款

法規明文規定買方有權保留總價的5%交屋款,等到驗收合格後再撥給建商。

但實際上,有些小建商還是有以下幾點:

  1. 完全沒列出交屋保留款
  2. 交屋保留款未經磋商,擅自訂定在5%以下,或特定金額 (如:5萬元、10萬元)
  3. 把交屋款款併入貸款金額,以減少交屋保留款

 

  1. 建材設備不同

契約必須寫清楚建材設備的廠牌、規格、違規條款,否則未來當你需要向建商求償或解約時,可會影響到你的權利。

 

  1. 開工/完工/交屋日期不清楚

建商有時對於日期會模糊不清,沒有實際記載日期。

如果可以,也建議註明最晚的交屋日,以及延期的罰款。

這樣對消費者較有保障。

 

  1. 保證貸款8

再銷售過程中,有些建商/代銷,為了盡快達成業績,可能會口頭承諾保證貸款到8成,但買房的貸款成數並非由建商決定。實際上還是必須由銀行來評估消費者自身條件來決定貸款的成數。

若有遇到類似問題,可以在簽約時,多記載一條,建商/代銷承諾貸款8成,若實際未達成數,可無條件進行解約。

 

  1. 沒有記載違規事項

在買賣交易中,不是只有買方才有可能違規,賣方也也有可能造成違規。

不動產預售屋定型化契約中的違規事項,內容包含:

主要建材及其廠牌、規格、開工及取得使照期限、賣方之瑕疵擔保責任等等

以上這些都要詳細列出。

 

購買預售屋雖然付款輕鬆,可更動格局,但因為消費者看不到實體,常常造成成屋後的買賣糾紛。

阿明這邊提醒只要遵守以上10點,可以保障你把風險降到最低。

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