阿明幫你看建案｜南港「東方大境」千坪基地挑戰天花板，2房18坪起低首付搶進東區門戶

文／賣厝阿明知識+

各位朋友，阿明今天要帶大家直擊台北市南港區，開箱一個近期討論度破表的指標大案「東方大境」。很多粉絲問阿明：「南港現在房價貴到嚇死人，首購族還有機會擠進東區門戶嗎？」今天阿明就帶你從基地規模、建築團隊、格局規劃到公設配置，一次拆解這個千坪基地大案，看完你就知道值不值得衝。

基地破千坪，SRC雙制震搭配日系建築大師

「東方大境」位於南港區松河街上，由國賓大建設與雄域建設共同投資興建，世國營造施工。阿明先幫大家畫一個超大重點：建築設計請來潘正華建築師與日本丹下都市建築設計聯手操刀，這在台北市建案中是非常少見的國際級陣容。丹下都市建築設計是日本建築大師丹下健三創立的事務所，作品包括東京都廳舍、富士電視台總部等世界級地標，這次在南港出手，建築外觀與空間質感值得期待。

基地面積1,388.52坪，建蔽率41.75%，公設比33.9%。樓層規劃為2幢3棟地上24層、地下6層建築，合計515戶純住家，零店面規劃，社區單純性高。結構採用SRC鋼骨鋼筋混凝土，耐震能力優於一般RC結構，對於地震頻繁的台灣來說是加分項。

但阿明要特別點出一個大問題：車位配比只有1比0.58。全社區515戶，平面車位只有300個，等於將近一半的住戶買不到車位。雖然基地鄰近昆陽捷運站，交通方便，但如果你是有車一族，務必在賞屋時優先確認車位取得方案，不要預設一定買得到。

格局規劃：2房18坪起，低總價搶進南港的入場券

「東方大境」規劃二房18至26坪、三房30至38坪、以及2+1房27至29坪三種格局，很明顯是鎖定首購族與小家庭客群。阿明幫大家試算一下公設比33.9%，以最小二房18坪為例，室內實際使用面積約11.9坪（不含陽台），這個坪數對於單身貴族來說勉強夠用，兩人小家庭就會比較吃緊。

2+1房27至29坪的格局，室內約17.8至19.2坪，那個「+1」的空間可以當書房、工作室或小孩房，使用彈性高，是阿明認為這個案子最值得關注的格局。三房30至38坪，室內約19.8至25.1坪，適合有小孩或計劃生育的家庭。

座向規劃全棟朝北，面河景戶別可眺望成美左岸河濱公園景觀，但朝北的缺點是冬天比較冷、採光也相對受限。阿明建議，如果你怕冷或重視陽光，可以挑高樓層或邊間戶型，採光條件會好一些。

公設豐富多元，管理費每坪150元

「東方大境」的公設規劃非常豐富，接待大廳、交誼廳、會議室、閱覽室、游泳池、健身房、兒童遊戲區、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、信箱區、曬被區、Lounge Bar，幾乎你想得到的都有了。公設設計請來POSAMO十邑設計操刀，燈光則由肯緒照明規劃，設計團隊陣容堅強。

管理費暫定每坪150元，以30坪戶型計算每月約4,500元，在台北市新大樓中算是中等偏高水準。阿明提醒，豐富的公設背後就是較高的管理費，買房時別只看總價，每月固定支出也要一併算進去。

周邊機能：東區門戶核心，交通網絡密集

講到南港，就不能不提「東區門戶計畫」。南港車站三鐵共構、台北流行音樂中心、南港展覽館、生技園區、軟體園區，大型建設陸續到位，是台北市近年發展最快速的區域之一。

「東方大境」距捷運板南線昆陽站步行約8至10分鐘，門口就是環東大道、堤頂大道，開車族南來北往非常便利。學區部分，玉成國小約2分鐘車程，南港高中國中部約3分鐘，接送小孩非常方便。生活採買方面，全聯、寶雅、家樂福都在車程5分鐘內，成德市場約3分鐘，日常購物沒問題。

休閒綠地更是這個案子的一大亮點。基地緊鄰成美左岸河濱公園，下樓就是河濱步道，跑步、騎車、散步都非常方便。新新公園、台北流行音樂中心也在車程5分鐘內，假日休閒去處多。

阿明總結

「東方大境」的優勢很明確：千坪基地、國際級建築團隊、SRC雙制震結構、緊鄰河濱公園、南港東區門戶核心地段。對於想卡位南港但預算有限的首購族來說，18坪2房的低總價策略確實提供了一張入場券。

但阿明也要點出幾個必須面對的現實。第一，車位配比只有1比0.58，515戶搶300個車位，有車的買家務必優先確認車位取得方案。第二，全棟朝北的座向，冬天會比較冷、採光也相對受限，建議實際到基地感受風向與日照。第三，南港近年推案量大，周邊競爭激烈，未來轉手性與租金回報需要審慎評估。第四，公設豐富但管理費每坪150元，以30坪計算每月近5,000元，這筆固定支出要納入購屋預算考量。

國際大師加持、河濱公園第一排，但車位要搶、座向要挑，不是便宜就衝，要做足功課。

圖/建案官網