下斡旋前先確認5件事！屋主點頭買賣就成立？阿明：斡旋金別亂付

文／賣厝阿明 知識＋

房市交易量低迷，購屋族議價空間增加，但看見喜歡的房子，仍可能在房仲催促下急著出價。

不少買方以為，先付5萬、10萬元斡旋金只是請房仲幫忙談價格，等到正式簽買賣契約才算成交。

實際上，買賣雙方對房屋標的、總價及重要交易條件達成合意，就可能產生契約拘束力。買方事後反悔，也可能衍生定金、違約或損害賠償爭議。

阿明提醒，斡旋金與要約書都是正式的交易意思表示，下斡旋前應把5件事確認清楚。

一、斡旋金與要約書　買方有選擇權

斡旋金是買方先支付一筆款項，由房仲向屋主協商價格與交易條件。賣方接受買方條件後，斡旋金通常轉為定金。

另一種方式是使用內政部版要約書，買方以書面提出購屋條件，原則上不須先支付斡旋金。

依公平交易委員會規定，房仲要求收取斡旋金前，應以書面告知買方兩種方式的差異及選擇權。

要約書雖然不用先付錢，但賣方有效承諾後，買方仍可能負有履約義務。

二、斡旋期限　寫清楚日期與時間

斡旋文件應明確記載有效期限，例如10月25日下午6時截止。

期限內若賣方沒有接受承購條件，且買賣沒有成立，已收取的斡旋金原則上應依約退還。

若賣方在期限屆滿後才表示同意，原要約是否已失效，以及雙方後續是否另外達成合意，須依文件及具體事實判斷。

阿明建議，除了記載期限，也應確認房仲如何通知賣方承諾，以及買方何時收到通知，避免成交時間發生爭議。

三、總價、貸款、家具與交屋條件　全部寫入文件

買方出價時，除了房屋總價，也應確認車位是否包含在內、付款方式、貸款不足的處理、交屋日期及現有設備。

例如屋主口頭承諾留下冷氣、冰箱及固定櫥櫃，最好逐項寫入斡旋文件及後續買賣契約。

房貸方面，也可以事先協商核貸不足的處理條件，明確約定適用情況、期限及責任。

重要交易條件有書面紀錄，才有助於日後舉證。

四、沒談成的斡旋金　確認退款時間與方式

依內政部及臺北市政府地政局說明，賣方沒有接受買方條件、交易未成立時，仲介收取的斡旋金原則上應返還買方。

交付前應確認斡旋金由誰保管、付款收據、退款期限與退款方式。

臺北市政府地政局也建議，買方可以另外約定仲介業對斡旋金返還債務負連帶保證責任。

若賣方已接受條件，斡旋金轉為定金後，買方因可歸責於自己的原因不履約，可能面臨定金遭沒收等後果；賣方違約則可能涉及加倍返還定金等責任。

實際結果仍須依契約及民法規定認定。

五、反悔撤回　要約書與斡旋契約處理方式不同

內政部版要約書明定，買方在要約期限內有撤回權，但賣方已承諾且承諾經仲介送達買方者，便不適用該撤回規定。

買方撤回時，應依規定以存證信函，或書面親自送達賣方及指定仲介地址等方式辦理。

至於斡旋金契約，應事先確認撤回條件、通知方式，以及款項如何處理。

阿明提醒，單純打電話給房仲表示不買，若缺乏正式通知及送達證明，事後可能產生爭議。

阿明提醒：斡旋不是試水溫　出價前先算清楚

買房涉及數百萬元甚至上千萬元，斡旋只是交易程序的開始，卻可能在賣方接受條件後產生法律責任。

阿明建議，購屋族下斡旋前，先確認資金能力、銀行貸款、房屋現況及交易條件，再決定出價金額。

斡旋金與要約書可以選擇，出價期限要明確，重要條件要寫清楚，退款及撤回方式更要先約定。

房子可以慢慢挑，買賣契約一旦產生拘束力，反悔就可能付出代價。

關鍵字： 房屋斡旋金、買房下斡旋、斡旋金退還、內政部要約書、買方要約撤回、房仲斡旋、買房定金、屋主接受斡旋、房屋買賣契約成立、斡旋金沒收、買房議價、房仲服務、賣厝阿明知識＋