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買房子要連公設一起買,但,公設為啥又分大公跟小公? 
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買房子要連公設一起買,但,公設為啥又分大公跟小公? 

2022/06/20 | 賣厝阿明 |  3053 | 加入最愛
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燒腦ㄚ,買房子要連公設一起買,但,公設為啥又分大公跟小公? 

 

一般而言,「大公」是指由全體住戶共同分擔的空間,包含頂樓的水箱、空調室,以及一樓的管理室,地下室的蓄水池、配電室、機械房;「小公」則是指由部分住戶共同分擔的空間,例如電梯間、走廊、通道、門廳、樓梯間等,都屬於小公的範圍。

 

很多民眾會關心,公設看得到吃不到的「虛坪」問題,這部份阿明覺得,要看它是不是必要公共設施而定。

以下我們用必要非必要來說明

「必要公設」指的是,依照建築法規在安全、民生、防災的基本要件下,必須擁有的法定基本公設,例如逃生梯、消防設備、防空避難室等。

「非必要公設」則是,建商為了提高建築物精緻或銷售度,額外增加的部分,例如健身房、室內游泳池、交誼廳等,以及建商可免計入容積的部分,

例如雨遮、一樓開放空間、獎勵停車空間等,這些也是會發生較多爭議的公共設施項目。

 

再來就是大公與小公的部分

大公部份

範圍:供全體住戶共同使用,而由全體住戶共同分擔的公共設施部分。

種類:管理室、一樓大廳、配電室、台電受電室、發電機械房、空調室、屋頂突出物、蓄水池、水箱水塔、電梯間(若社區只有單一棟大樓)、交誼聽、會議室、運動三溫暖室等等。

 

小公部份

範圍:供部分特定住戶群共同使用,而由該特定住戶群共同分擔的公共設施部分。

種類:社區某一棟大樓的電梯間(每一棟空間設計可能不盡相同),大樓某一樓層的樓梯間、通道、走廊、門廊、停車位及停車場的車道等等。

 

公設登記部分

一般來說;公設在建物謄本登記在「建物標示部」裡,以「共有部分」呈現,公設登記不一定只有一筆,公設可能會登記好幾筆,這些坪數要通通加起來。

 

PS.公設登記因為適用法規的年代不同,而有不同的登記方式。

1987年以前房屋,小公(通道、梯間)面積多被合併在主建物裡,建果平面圖並沒有標示公設,老公寓常被誤認為零公設,其實只是登記方式造成公設佔的比率不高而已。

199410月之後,凡是共用的公設部分就必須另外採用「共有部分」登記方式,不再與主建物混合登記。

2005年建築法規修正後,8樓以上必須設置雙逃生梯、11樓以上必須有排煙室等,使得公設比例開始飆高,加上市場主流買家都喜愛有完善公共設施的大樓產品,因此目前大樓建案公設比30%以上已是普遍標準。

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