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前屋主戶籍還在,我該怎麼辦?

前屋主戶籍還在,我該怎麼辦?

2022/09/02 | 賣厝阿明 |  656 | 加入最愛

買了房子發現前屋主遲遲沒把戶籍遷出,又或是出租後發現一堆房客設籍忘記移走,甚至拿來設營業登記也忘記註銷,拿到稅單才發現,要繳的是營業用稅率,不是自用住宅稅率!

關於房東/所有權人如何把地址內的幽靈人口移除,你絕對不能不知道『逕遷』是蝦米!

 

1. 「逕遷」是蝦米?可以怎麼辦?— 2. 如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦?— 3.如果是公司營業登記忘記遷出呢?— 4.不註銷「營業登記」會有什麼影響?

 

▌「逕遷」是蝦米?可以怎麼辦?

「逕遷」是指房屋所有權人,針對房屋地址內未遷離的人,依法向戶政機關申請遷出的程序就叫做『逕遷』。

根據《戶籍法》第50條第1項規定,只要你是「房屋所有權人」,要將權狀地址內的原住戶或前租客的戶籍遷出,只要備好『房屋所有權狀』、『房屋所有權人或是委託書與受託人的身分證』或『可證明承租人已不住在此的證明文件』,到房屋所在地的戶政事務所申請即可。戶政事務所會調查確認是否屬實後,就會將前屋主或是前租客的戶籍遷出。

現在除了臨櫃辦理逕遷外,部分縣市也可以用線上辦理的方式申請,詳細程序可以到各地方的戶政資訊網站查詢!

 

▌如果是租客戶籍沒遷出怎麼辦?

根據最新版租賃契約規定房東不可以拒絕租客遷戶籍,但也常發生房客退租後忘記遷出,甚至拒絕遷出的狀況,造成房東不小的困擾。事實上,房東同樣也可以依照上述提到的《戶籍法》第50條第1項規定,來強制將租客戶籍遷出,畢竟法律原本就有保障房東的權益。

如果房東們擔心這種拒絕遷出戶籍的狀況發生,可以在合約內文備註『退租須將戶籍遷出』,並在租約到期前提醒房客務必記得喔!

 

▌如果是公司營業登記忘記遷出呢?

真的有可能地址被辦理營登後忘記註銷嗎?答案是:有!可!能!

這種狀況通常是前屋主或者前房客搬離後,沒有去登記註銷營業登記,導致屋主或是後來取得房屋所有權的人,在繳房屋稅的時候發現要繳3%的營業用房屋稅(自住房屋1.2%)。

假如遇到這種情況,現屋主要怎麼做才能註銷「營業登記」變回「自住房屋」使用,並恢復原本的稅率呢?

雖然依照法律規定,要取消營業登記,必須要由當初登記的人親自辦理,但假如真的遇到前屋主/前房客,遲遲不肯註銷,阿明提供給大家2 個方法處理:

 

向公司所在地申登機關檢舉

當你要成立公司,會向當地的經濟發展局登記申請,假如公司在登記地址沒有營業事實,可以向經發局檢舉此公司遷址卻未變更住址,那麼該公司是會被裁罰10000~50000元(若當地未設立經發局,可向經濟部中部辦公室檢舉)。

經查核該公司距離實際遷離日,超過6個月都沒有申請變更登記,主管機關會依利害關係人的申請(例如房東或現任屋主)或職權,撤銷該公司的營業登記。

 

向『稅捐機關』提出申請

要變更房屋用途必須在「事實發生日起30天內」,向房屋所在地的稽徵機關提出申請(部分縣市有開放線上申辦)。事實發生日像交易簽約日、過戶日等都包還在內,所以當你買賣已經到完成過戶的階段,或是租賃契約結束日,要記得儘快要求前屋主或前房客趕快辦妥遷址或註銷營業登記。

假設前屋主或前房客無法完成註銷,現任屋主或房東也記得在30日內,向稅捐機關提供相關證明該地址已無營業事實,稅捐機關派人查核後屬實,就可申請依實際使用情形來課稅。

若超過30日才申請變更房屋用途,無法查得實際變更日,就以申請日為申報日,從當月更改房屋用途以及稅率,所以早點申請才不會讓自己權益損失哦!

 

▌不註銷「營業登記」會有什麼影響?

在《所得稅法》第14條第1項第5類第4款,規定提到,將財產借與他人使用,即使是無償使用,但若房屋用途係供營業或執行業務,就要按當地租金市價計算租賃收入。

 

簡單來說就是,即使現任屋主與前屋主或房東與前房客並沒有租賃的關係,也沒有在收房租了,但因為前屋主、前房客並沒有去稅捐處註銷「營業登記」,依照所得稅法的規定,也是會被認定有租賃事實,並課徵相關稅額,例如:3%的房屋稅。

 

所以前房客或是前屋主,有利用房子做營業登記的話,最好趕快去查查有沒有做「註銷營業登記」的動作,保障自己自用住宅的納稅權益,免得多花冤枉錢。

 

最後阿明建議各位買方/房東,當購入房屋後,務必向戶政事務所查詢賣方戶籍是否已遷出,同時也確認該地址是否有第三人設籍及相關營業登記有無遷出,以免影響到日後自身權益喔!

 

 

戶籍法 §50|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=d0030006

 

所得稅法 §14|https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=g0340003

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