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買方臨時換人,可以用違約來處理嗎?
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買方臨時換人,可以用違約來處理嗎?

2021/06/20 | 賣厝阿明 |  2944 | 加入最愛
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小華最近很開心跟阿葉談妥以1000萬交易房子,沒想到在簽約之後,阿葉卻貸款失敗,為了顧及小華的權益,阿葉幫忙找好了新的買家,並且說好條件不變,將由這位新買家與小華簽約。

 

小華沒碰過這種情形,他總感覺怪怪的,阿葉好像有違約但新買家又是阿葉介紹來的,這樣又好像不算違約,這樣簽約真的沒問題嗎?


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像這種臨時換買方的交易,容易摧毀買賣雙方建立起來的信任感,導致交易失敗,建議買家不要這樣操作。

 

那麼話說回來賣家究竟能不能向買家要求違約賠償呢?

 

以下分三點說明:

 

一、貸款失敗算不可抗力的違約理由嗎?

二、幫忙介紹買家就可以不用付違約金?

三、買家變成不同的人又有什麼需要注意的呢?

詳細解答:

一、貸款失敗算不可抗力的違約理由嗎?

要看情況。「貸款沒有過關」在不動產交易糾紛中是屬於名列前茅的原因,之所以如此,在於買方沒有做好事先諮詢或高估自己的借貸信用。

 

如果買方是透過房仲買房,事前有詳細告知房仲本身購屋能力與貸款條件問題,得到房仲與屋主溝通後的承諾,這種情況下貸款成數不夠而導致解約當然你情我願。

但若是買方資訊分享不實導致貸款有問題,那責任就可歸責於買方ㄛ。

 

如果買方是直接跟屋主交易,那就要靠自己與屋主溝通,屋主方若能體諒買方可能貸款問題那當然OK,若屋主方不同意買方貸款條件,那也是合情合理。

 

有鑑於此,很多買方為了預防自己貸款失敗,會要求在不動產契約裡加註關於貸款沒過可無條件解約條款以保障自身權益。

但若這個條款沒寫清楚,賣方還是可以訴請法院要求買方賠償違約金的ㄛ。

 

實務上曾發生合約裡有著「貸款不足幾成,買賣合約無條件自動解除」的條款,買方以房屋抵押借貸成數不夠合約規定的成數為由,要求與賣方解除合約,但法官卻認為合約中並無寫明借貸方式,若加上信貸的話,就可以達到合約貸款額度要求,於是判定買方需賠償違約金。

所以下次在寫這類條款時,應寫明借貸方式「以何為擔保設定抵押權+指定貸款方式+貸款金額」才能夠減少爭議哦!

 

二、幫忙介紹買家就可以不用付違約金?

不一定,要照著合約規定走。前面說到,臨時更換買家很容易摧毀雙方建立的信任感和增加交易不安全性,除非合約上有提到關於更換買家的條款,否則阿明一律建議先與舊買家把解除合約的程序走完,搞定違約問題之後,再與新買家重新簽定一份合約會比較有保障。

 

另外補充一點,在成屋買賣契約中,有一條關於「登記名義人」的規定,指的是買方買下不動產,但指定登記第三人,該登記名義人「需負買方所未履行之債務連帶損害責任」(保證人的關係)。

 

若買方在簽約時,有一併提出「以第三人為登記名義人聲明書」,此登記名義人由於對買方債務負連帶損害責任,由他接手買方不能履約的情況,賣方可不必再與之重新簽訂一份合約,亦不須請原本的買方賠償違約金。

 

三、買家變成不同的人又有什麼需要注意的呢?

臨時更換的買方,若非指定的登記名義人,則有可能是詐騙的行為!

 

例如說「三角簽」就是以前十分著名的詐騙手法,它指的是房仲業者先找一個人頭戶談一個較低的價格,在騙取屋主給予「全權授權書」(從簽約到過戶都委託房仲代理)後,再找來真正的買家,用更高的價格賣出,賺取中間差價。

 

此種方法會成功,有一部分的原因是以前賣方資訊不足,只好全權委託第三人辦理,在現代房地產知識普及的情況下,已經比較少發生這種情形了。

 

另一種比較可能的情況是,買家想解約但不想付違約金,告訴賣家自己能介紹新的買家,換取免付違約金並拿回訂金,一旦解約成功,新買家就會以各種理由來取消交易,讓賣家變成兩頭空的情況。

 

所以最保險的做法還是一切都按著合約走,並請教專業人士來幫忙,例如地政士或履約保證公司,才能保障房地產交易安全哦!

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