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房客不繳房租、水電及管理費該怎麼辦?
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房客不繳房租、水電及管理費該怎麼辦?

2021/06/06 | 賣厝阿明 |  1831 | 加入最愛
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請問大家假設你們有房子出租,且承租人賴著房租費用、水電費、管理費不繳,該如何處理?

房東與房客簽約時,租賃契約中應明白約定租金與押金的金額、支付租金的時間點與方式、租金內包含的項目(例如是否包含水電、管理費)等,另建議一併約定房客違約時的相關法律效果,並建議將租賃契約公證,且應於租賃契約中納入「如租約到期應返還房屋」為逕行強制執行事項,以避免後續發生爭議。

 

一般人常認為房子是自己的,如果房客欠繳租金或是落跑找不到人,可以自行清空處理,其實是不對的!

因房東與房客訂有租賃契約,於法律上房客擁有該房子的使用權,縱使租約到期,房東仍不得逕自把房客東西搬離,如擅自進入,房東恐涉犯刑法第 306 條侵入住宅罪。

 

那房東應該怎麼做才好呢?

依土地法第100條第3款規定,房客積欠租金,除了以擔保金(押租金)抵償外,達2個月以上時,房東得收回房屋,因此,房客欠繳租金以擔保金抵償後,仍欠繳2個月以上之租金,始得終止租約。

 

另外,依民法第440條第1項規定,承租人的租金若延遲支付,出租人得定出期限,催告承租人支付租金。建議房東,催繳房客租金最好以書面方式,或是用郵件、通訊軟體留下對話紀錄,以免後續雙方有所爭議。房東除了給予期限催繳外,於積欠租金達2個月以上時,亦應再次以書面明確表示終止租約並要求搬遷。若房客仍然不繳租金又不搬走,房東就可提出訴訟。除請求返還房屋外,亦得一併請求欠繳的租金,及終止租約後占用期間的損失,等到取得勝訴確定判決後,才能進一步聲請強制執行,由公權力強迫對方搬離並賠償。

 

房客若欠社區管理費,房東必須要先繳交,再依租約及民法向租客求償。 因為對管委會而言,房屋的所有權人就是繳管理費的義務人,因此在承租人不繳納管理費的狀況下,區分所有權人(也就是房東)有繳納管理費的義務。

 

至於水電費方面,台電就建議,如果要避免麻煩可以變更用電戶名為承租人(也就是房客),就是俗稱的過戶,在網路上也能辦;因為依照規定水費是2個月沒繳就斷水,電費、瓦斯費4個月沒繳也會斷電、斷瓦斯,讓房客自己來承擔沒有繳交水電費的責任,房東不能逕自對房客採取斷水斷電等措施,以免觸犯刑法第 304 條強制罪。因此房東在簽約的時候不只要收押金,也要在合約上註明水、電、瓦斯費2個月沒繳就解約,這時候房東拿押金來抵付,才不至於損失慘重。

 

參考資料:

https://www.law.ntpc.gov.tw/home.jsp?id=00da76506f5ee4bb

新北市政府法制局:房客欠繳的管理費可否向房東收取?

 

https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=C0000001&flno=304

刑法第 304 條:強制罪

以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者,處三年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。

 

刑法第 306 條:侵入住宅罪

無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同。

 

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