｜房事QA｜驗屋眉角之新成屋&中古屋篇

上一回我們提到「室內裝潢的驗收」 蠻多朋友提到，如果是像新成屋或是中古屋， 在不委託請專業驗屋公司的前提下， 要自己做驗收，他們該如何下手呢？

現在網路發達， 不論是Youtube影片或是網路文章 都有相關驗屋心得分享或試驗屋清單， 但是！你確定你真的有搞懂嗎？ 不用擔心！我聽到各位的心聲， 我們先來搞懂驗屋到底在驗什麼， 再搭配驗屋清單，許自己一個完美無暇的家。 

十字驗屋口訣 『風、火、水、電、光，天、地、壁、柱、窗』

十大項其實不外乎就是確認看 是否有漏水滲水狀況、屋內排水是否正常， 插座是否都有通電並且沒有漏電狀況等， 每一項都很！重！要！

如果真的分出重要性， 「水、電」這兩個項目可以 說是驗屋核心中的核心， 但凡涉及到漏水及電路管線的問題， 一旦房子裝潢後， 要再處理水電管線的問題， 花費的成本就相當高。 新成屋我該怎麼驗？

有些民眾基於信任建商加上覺得 「新成屋」裡面空蕩蕩的， 不清楚如何驗收，就會「簡便式驗屋」， 拿張衛生紙沖馬桶、確認開關、 看看油漆，好了點交。 在交屋後才發現這裡漏水， 那裡有問題，欲哭無淚。

常見新成屋缺失大致可分以下四點：

1.排水孔泥沙淤積：

工人便宜行事將水泥廢棄物 倒入排水孔導致管道間淤積，排水不順。

2.浴室天花板共用排風管：

浴室天花板上的抽風排氣管沒辦法 正常排氣出去，導致氣體卡在室內天花板。

3.淋浴間滲水無洩水坡度：

洗澡的淋浴間拉門滲水到門外， 可能是門框歪斜或是邊縫處 的矽利康膠條未填補完全導致。 另外， 要特別注意廁所的洩水坡度是否足夠， 不然就有可能發生排水不順 讓地磚有一塊塊的殘水。

4.單一迴路接太多插座：

要避免新成屋中配電盤的單一空間 迴路不要超過6組以上或是不同空間 的線路連接同一迴路上， 會造成用電量負荷不夠，跳電問題。

中古屋我該怎麼驗？

大家在購買中古屋或是向仲介詢問物件時， 一定都有聽過「原況交屋」不需要驗屋等， 這邊要先釐清一下如果是購買『原況中古屋』 就是指房子從蓋好後都沒有重新裝潢， 因為我們驗完後，也沒辦法要求賣家改善， 賣家不可能再回去找原建商處理。

但基於安全考量， 我們還是可以請水電師傅檢查 確認屋內的管線是否安全， 比較擔心的是電線太老舊或是水管破裂漏水， 那可能就頭痛了。

中古屋最主要先把握三項重點：

電路管線、漏水排水、建築物結構體， 入住前先留意，往後住起來才會安全又舒適。

1.電路：

漏電斷路器、接地線、線徑、 線路破損，安全性問題。

2.漏水排水：

漏水是購買中古屋最大的問題， 漏水會針對窗框四周圍有無裂縫、 窗戶密合度是否達標， 天花板壁癌滲漏的問題。 我們除了可以從外觀來看是否有漏水的痕跡， 另外也可觀察鄰居外牆， 有沒有滲水的現象。 排水部分著重在「陽台」、「廁所」、 「廚房」，避免排水管泥沙淤積， 可能造成排水不順屋內淹水情況。 這邊要特別注意，不是只有新成屋 才會發生泥沙廢棄物淤積的狀況， 中古屋也會有這樣的情形喔！ 購買中古屋的朋友千萬不要忘記這項。

3.建築物結構體：

結構水平、磁磚裂縫，影響住的安全。 中古屋可能會因為地震關係， 造成地板空間有些微落差 或是肉眼看不出來的門框變形， 如果地板空間落差有1公分以上， 建議不要入住， 因為建築物結構已經有位移的現象， 會影響到日後的居住安全。 新成屋或中古屋有保固嗎？

新成屋受《定型化契約應記載及不得記載事項》 中第11條規範「標的物之瑕疵擔保責任， 悉依民法及其他有關法令規定辦理」。

針對購買新成屋發現有瑕疵的朋友， 我們可以參考《民法》第365條， 要求建商提供固定建材及設備的5年保固期。

但實際上，還是要以當初與建商簽約 買賣契約為主。一開始購屋相關的保固內容 都要白紙黑字寫清楚喔！

中古屋的驗屋， 是可以是在交屋之後進行， 如果真的有發生嚴重的缺失， 例如結構上的問題或者嚴重的大漏水， 還是可以在交屋後向賣方要求賠償的。 這邊要特別提醒大家， 為了避免買賣雙方在計算日期上有認知落差， 建議新屋主可以寄送存證信函， 告知對方這個問題發生在哪一天。

保固效期最重要的就是「時間」 只要在合理的實踐內提出問題， 還可以向前屋主或是建商提出修補措施喔！

民法§365｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=B0000001

建築法§8｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070109

新成屋買賣契約書範本｜https://www.ey.gov.tw/Page/DFB720D019CCCB0A/866026ec-3719-4a41-898c-cda58b1b32d9