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買房公設比一比,小心多花很大筆
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買房公設比一比,小心多花很大筆

2020/11/19 | 賣厝阿明 |  4353 | 加入最愛

我們在外面趴趴造看到一堆新建案在孵,不是在整地就是種到一半快收成,這時阿明就想到一個問題,接下來不知道又有多少人會受公設比的冤枉氣。

當購屋人看到美侖美煥的預售屋、新成屋時,往往產生衝動購屋的行為,但事後常常引發糾紛,其中是入住後才發現使用空間比預期的小很多。

 

阿明小教室

公設與購屋成本呈正相關,即公設高購屋成本就高,這是大家都知道的,但你們知道所謂公設比在行話裡是包含大公、小公等區塊嗎?

大公是地下室、機電室、消防設備、走道(廊)、門庭等等;而樓梯間、電梯是屬於小公,因此在買房時想要讓錢花得物超所值,就應該精算公設比。

30坪的大樓為例,一般來說,公設比多在25%上下,但如果你買到公設比30%的房子,就有高達9坪空間被公設佔去,以房價每坪30萬來說,多出來的這5%公設比,就要多吃掉你45萬元!而且這還只是一開始的買房成本,當房屋入手後每個月的公設維護費用,又是另一筆開銷。

 

Tips
30
*30%=9
30*25%=7.5
9坪比7.5坪多出1.5
每坪30萬元,30*1.5坪等於多付出45萬元

 

現在人都講求健身、養生和休閒生活,有些大樓看準市場需求,強調附設游泳池、健身房,甚至還有SPA三溫暖的,多元豐富的休閒公設聽起來非常吸引人,但阿明我是建議大家在選擇這類高公設比的房屋前,應仔細考量自己未來的使用狀況,是不是確實會頻繁使用到這些設施。

而且也須留意各項設施是否有專責的維護單位,像有些中古大樓的管理不佳,到中後期根本沒人管理這些設施器材,造成後續設施使用率低、耗損率高,那這些休閒公設也只是沒必要的購屋成本。

阿明還接觸過幾位朋友對於公共設施有一些迷思,誤解公設比高是正常的,因為大樓有很大的中庭花園,其實所謂的中庭花園大多為法定空地而非公設哦,呵呵。

 

不知道你們是不是有聽人抱怨過,買預售屋卻在交屋後才發現,房子和當時看到的樣品屋大小有明顯差異,事後看簽訂的契約書內容,才赫然發現公設佔了實際房屋一大部份面積。

其實公設分擔的比例到底多少算合理,目前還沒有法源依據,所以大家買房考量使用面積與公共設施比是否適當合理,最重要的是按使用者負擔原則。

 

阿明來幫大家統整幾項常見公設產權爭議,讓大家更明白容易引發糾紛與困擾的地方:

 

例如:

中庭花園大部分其實為法定空地,卻常被人誤以為是公設面積。而真實要列入公設面積計算的地方,其空間上方必需有大樓本身結構的遮頂,如一樓門庭或地下室。

 

有些個案還會將小公登記在主建物面積中,這時後就必須看建物測量成果圖,並依圖面與建物格局比對,才能確認樓梯間等小公是否登記在主建物面積。

 

一般來說,地下室公設面積會由全體住戶平均分攤,畫入銷售面積。而這類型大樓地下室大部分都有規劃停車位,地下室公設面積其實由住戶平均分攤,但通常建商銷售時會在公設坪數上加賣車位使用權,這對購屋消費者來說,其實並不算公道!

Ps 有門牌號碼的地下室通常有極大比例會是私人產權,所以不會列入公設面積計算。

 

我想有人會問,到底公設比應該多少才算合理,阿明認為這沒有一定的標準,但一般房屋種類與公設比個人覺得如下:

  1. 集合式公寓或透天產品:15%-25%
  2. 一般住宅華廈:20%-35%
  3. 套房及擁有中庭花園的社區式住宅:25%-35%
  4. 辦公大樓:30%-40%
  5. 附設游泳池、俱樂部等多元化設施的休閒式住宅:35%以上

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