房貸提前還款｜貸款1000萬提前還100萬　縮年限、降月付差多少

文／賣厝阿明 知識＋

房貸1,000萬元，手上突然多了100萬元，拿去提前還本金，可以選擇降低月付，也可能透過銀行調整成縮短還款年限。

兩種方式都能省利息，但效果差很多。

以下統一用一組條件試算：

• 房貸本金：1,000萬元
• 貸款期間：30年
• 年利率：2.5%
• 本息平均攤還
• 已繳房貸：5年
• 第5年一次提前還本金：100萬元
• 不計提前清償違約金及其他費用

原本每月房貸約39,512元。

繳款5年後，剩餘本金約880.8萬元；此時提前還100萬元，本金降到約780.8萬元。

一、降低月付｜每月少繳約4,486元

如果提前還100萬元後，仍維持原本剩餘25年還款期限，重新計算後：

原月付：約39,512元
新月付：約35,026元

每月現金流約可多出：

4,486元

直到原貸款期限結束，未來大約可少付34.6萬元利息。

這種方式適合家庭支出較高、收入波動較大，或希望降低每月固定負擔的人。

二、維持原月付｜約提早3年9個月還完

如果提前還100萬元後，仍維持每月約39,512元繳款，本金下降速度會明顯加快。

原本剩下25年房貸，約可縮短成21年3個月左右。

等於提前約：

3年9個月還清房貸

未來大約可少付78.3萬元利息。

同樣提前還100萬元，單純比較總利息，縮短年限的效果明顯高於降低月付。

三、100萬元提前還款差異一張表

項目	降低月付	縮短年限
提前還款	100萬元	100萬元
原月付	約39,512元	約39,512元
調整後月付	約35,026元	約39,512元
每月減少負擔	約4,486元	不變
剩餘期限	25年	約21年3個月
提前還清	無	約3年9個月
約省未來利息	34.6萬元	78.3萬元

以上屬固定利率假設試算；若實際房貸為機動利率，未來升降息都會改變結果。

四、縮短年限適合現金流穩定的人

收入穩定、每月39,512元房貸沒有明顯壓力，又希望盡快降低負債，通常可以優先評估縮短年限。

本金提早下降，不只少算利息，也縮短後續計息時間。

同樣拿100萬元還本金，這組案例中，縮短年限比降低月付多省約43.7萬元利息。

五、降低月付適合家庭支出較高的人

提前還款不一定非得追求最大省息。

如果家中有育兒、孝親、醫療、教育或其他固定支出，把月付從約3.95萬元降至3.5萬元，每個月多出約4,500元現金流，一年約增加5.4萬元資金彈性。

對收入不穩定的家庭來說，降低固定支出本身就是一種風險管理。

六、提前還100萬前先確認違約金

房貸提前還款不代表一定免費。

金管會個人購屋貸款定型化契約規範，銀行可設計「限制清償期間」，但不得超過3年。

不同銀行、不同房貸方案，可能區分：

• 部分提前還款
• 全部提前清償
• 是否同時塗銷抵押權
• 前1年、第2年、第3年的不同違約金

因此先翻貸款契約，比直接把100萬元匯進房貸帳戶更重要。

七、銀行不一定讓你自由選兩種方式

部分銀行提前還本金後，會直接降低剩餘本金，再依原條件處理。

想要「降低月付」或「維持月付、縮短期限」，有些銀行必須另外提出申請，甚至重新簽署條件變更文件。

所以不要預設APP一定可以自由切換兩種模式。

八、100萬元不要全部壓進房貸

提前還款會讓負債下降，但同時也會讓手上的現金減少100萬元。

房屋淨值增加，不代表這100萬元需要時可以立即拿回來。

家庭至少還要留下：

• 數個月生活費
• 醫療與緊急預備金
• 裝修及住宅維修費
• 子女教育、保險等短中期支出

現金不足時再去借款，利率往往比原本房貸高很多。

阿明提醒

以這組房貸1,000萬元案例來看，第5年提前還100萬元：

想降低生活壓力，可以把月付從約3.95萬元降到3.5萬元；想省更多利息，維持原月付則可提早約3年9個月還清，約省78萬元利息。

提前還房貸沒有單一標準答案。

先留夠現金，再比較省息與現金流，才是100萬元最適合放在哪裡的判斷方式。