婚前協議｜婚前買房、婚後共同繳房貸怎麼分！5大重點保障夫妻財產權益

文／賣厝阿明 知識＋

結婚前已經買房，婚後另一半一起繳房貸；或是婚後買房，由其中一人出頭期款，房子卻只登記一個人的名字。這些情況涉及房屋所有權、出資證明及夫妻財產分配。

依《民法》規定，夫妻可以在婚前或婚後訂立夫妻財產制契約，選擇法定以外的財產制，並依法辦理登記。

阿明整理婚前協議與房產保障的5大重點，讓夫妻在買房前就建立清楚的財務安排。

一、婚前買房：房子原則上歸原屋主

依《民法》第1017條，夫妻的婚前、婚後財產原則上各自所有。

例如先生婚前買了一間1,000萬元的房子，登記在自己名下，婚後仍維持原有產權。

不過，婚前房屋在婚姻期間出租所產生的租金，屬於婚前財產的孳息，依法視為婚後財產。

二、婚後共同繳房貸：保留出資紀錄

婚前房屋若還有貸款，婚後使用婚後財產償還原有房貸，涉及《民法》第1030條之2的財產計算規定。

婚後財產清償婚前債務，尚未補償的部分，於法定財產制關係消滅時，應納入婚後財產計算。

阿明提醒，夫妻共同負擔房貸，可以保存銀行轉帳、還款明細及出資協議。共同還款與房屋所有權屬於不同法律關係，應分別確認。

三、婚後買房：登記與剩餘財產分配分開看

婚後買房登記在一方名下，房屋原則上由登記名義人所有。

不過，採法定財產制的夫妻，離婚時可依法計算雙方婚後剩餘財產差額，原則上平均分配。

例如先生婚後剩餘財產1,000萬元，太太300萬元，兩人差額700萬元，財產較少的一方原則上可請求350萬元。法院得依家務勞動、子女照顧等法定因素調整分配額。

剩餘財產差額分配是金錢請求權，並非房屋自動由夫妻各取得一半。

四、婚前協議：書面約定並辦理法院登記

夫妻可以選擇法定財產制、共同財產制或分別財產制。

資料來源：司法院夫妻財產制契約登記說明。

依《民法》第1007條、第1008條，夫妻財產制契約應以書面訂立；未經登記，不得對抗第三人。

夫妻可向法院聲請財產制契約登記，司法院公告的訂約登記聲請費為1,500元。

五、婚前協議應寫清楚五項房產安排

房屋所有權

列明既有房屋、登記名義、持分及取得時間。

頭期款與房貸

記錄雙方出資金額、還款比例及資金來源。

父母贈與資金

記載贈與對象、金額與用途，保存贈與及匯款證明。

出租及出售安排

約定租金運用、出售決策與價金分配方式。

離婚與房貸處理

明確約定房屋處理、補償金及貸款清償安排。

上述內容屬於協議規劃方向，具體條款仍須符合民法規定。涉及銀行借款人變更、房屋產權移轉，也須另外完成銀行同意及地政登記程序。

阿明總結

婚前協議的目的，是讓夫妻在婚姻開始前建立清楚的財產管理與出資制度。

阿明提醒，婚前房產保存取得證明，婚後共同繳房貸留下金流紀錄，婚後共同買房則先確認產權與持分。

房屋所有權、夫妻財產制及銀行貸款分別確認，才能保障雙方權益，降低未來房產分配爭議。

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