換屋族I注意｜先買後賣、先賣後買一次算　房貸7成、18個月、2年退稅期限別混在一起

文／賣厝阿明 知識＋

換屋不只是把舊房子賣掉，再買一間新的。

真正需要一起安排的是頭期款、舊屋剩餘房貸、新屋核貸金額、兩間房子的交屋時間，以及房地合一稅、土地增值稅的重購優惠。

2026年9月18日起，央行將自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，仍維持無寬限期；符合實質換屋自住條件者，另有18個月換屋協處措施。

阿明整理換屋最重要的三個時間：18個月處理房貸、2年處理重購稅務、重購後5年維持自住條件。

一、先買後賣｜搬家比較從容，現金準備要更多

先買後賣最大的優點，是找到適合的新家後可以先完成購買、裝修及搬家，再處理舊屋。

代價則是資金壓力較高。

例如舊屋預計出售1,500萬元，還有600萬元房貸；新屋總價2,000萬元，假設銀行最終核貸7成、1,400萬元，新屋房價差額就是600萬元。

這600萬元還不包含契稅、登記規費、代書、仲介、裝修、搬家及其他交易成本。

舊屋一天沒有成交，原本預計回收的資金就一天沒有進來，因此先買後賣更需要準備現金緩衝。

二、先賣後買｜先拿到售屋資金，購屋預算更清楚

先賣後買的優勢，在於舊屋成交後可以比較清楚掌握下一間房子的購屋預算。

同樣以舊屋出售1,500萬元、剩餘貸款600萬元計算，單純扣除房貸後約剩900萬元，但這還不是最後真正可以拿去買房的金額。

仲介服務費、相關稅負、清償費用及其他交易成本，都要再扣除。

因此換屋應該看的是「舊屋淨售款」而不是「舊屋成交價」。

先賣後買另外要安排新屋交屋時間。舊屋已經交屋、新屋尚未取得時，可能增加短期租屋、家具寄放及二次搬家的成本。

三、第二戶最高7成｜實際核貸仍由銀行決定

央行自2026年9月18日起，把自然人第二戶購屋貸款最高成數調高至7成，仍不得有寬限期。

7成屬於信用管制的最高成數，不等於每一名換屋族都能取得7成房貸。

銀行仍會依房屋鑑價、收入、信用、負債比、還款來源及個別授信條件決定實際額度。

因此新屋2,000萬元，也不能直接認定一定可以借到1,400萬元。

四、先買後賣符合實質換屋　18個月完成舊屋處理

名下已有1戶房貸，再購買第2戶住宅的實質換屋自住者，可以與承貸金融機構切結申請換屋協處。

符合規定後，第2戶貸款得不受第二戶貸款成數上限及不得有寬限期的限制。

借款人必須在第2戶購屋貸款撥款後18個月內，完成原第1戶房貸擔保品出售、產權移轉、債務清償及抵押權塗銷。

未依切結完成，可能面臨取消寬限期、收回貸款成數差額、收回原應分期償還本金及計收罰息等結果。

這18個月是央行房貸協處期限，與稅務上的2年重購期限是兩套不同制度。

五、先賣後買｜舊房貸清掉後可重新計算房貸戶數

央行規定，借款人原有房貸確實取得清償證明，或已完成抵押權塗銷，經承貸金融機構查證屬實後，可以排除該筆房貸的戶數計算。

因此先賣後買的家庭，在舊屋出售及房貸清償完成後，再辦理新屋貸款，資金結構通常比較單純。

實際核貸條件仍由銀行依個案審核。

六、房地合一稅重購優惠｜買貴、買便宜算法不同

符合自住重購規定，而且新舊房地交易時間在規定的2年範圍內，房地合一稅可以申請重購退稅或扣抵。

假設舊屋出售1,500萬元，已繳房地合一稅100萬元：

新屋重購價額2,000萬元
重購價額高於出售價額，符合全部條件時，可退還或扣抵已繳的100萬元。

新屋重購價額1,200萬元
相當於出售價額80%，符合條件時，可按比例計算，100萬元×80%，即80萬元。

財政部規定，先售後購案件應於重購房地完成移轉登記次日起5年內提出申請；重購價額低於出售價額時，按重購價額占出售價額比例計算可退稅額。

七、土地增值稅重購退稅｜夫妻換名字可能直接失去資格

土地增值稅重購退稅與房地合一稅是不同制度，不能用房屋成交總價直接套公式。

其中一項重要條件是：出售土地與重購土地必須是同一土地所有權人。

先生出售自己名下土地，新購土地改登記太太名下，即使是夫妻，仍不符合土地增值稅重購退稅的同一所有權人規定。

先買後賣、先賣後買都可以適用，但必須符合2年期間、土地面積、設籍及自用住宅使用等相關條件。

其中2年期間的日期認定有特別規則，後一筆土地交易如在立契日起30日內依法申報土地增值稅，原則上以訂立買賣契約日認定，因此不能簡化成「兩次移轉登記日相距2年」。

八、重購優惠拿到後　還有5年列管

房地合一稅重購優惠取得後，新購房地於重購後5年內改作其他用途或再次移轉，可能被追繳原退還或扣抵的稅額。

土地增值稅重購退稅同樣有5年管制。期間內出售、贈與、出租、營業或發生不符合自用住宅條件的情形，可能被追繳原退還稅款；戶籍也必須依規定維持。

所以重購退稅不能只注意「退多少」，後面的5年使用方式也要一起規劃。

九、先賣後買符合條件　可再評估青安3.0

青安3.0自2026年8月1日起實施。

申貸時借款人須未滿50歲，本人、配偶及未成年子女均無自有住宅，借款人年所得總額不得超過200萬元，並須符合房屋總價、自住用途等其他資格。

以前曾經有房屋並不會永久失去青安資格。符合無自有住宅等條件者仍可申請；但2023年8月1日以後已經核貸青安，或已核貸符合規定的農安貸款者，不得再次申貸青安3.0。

因此，符合資格的先賣後買家庭，可以在舊屋完成處分後，再依申貸當時的持屋、所得、年齡及其他條件交由公股銀行審查。

阿明整理：換屋記住「18個月、2年、5年」

18個月是央行實質換屋自住協處的重要期限。

2年是房地合一稅與土地增值稅重購優惠的重要買賣期間，但兩種稅的日期認定與適用條件不能直接畫上等號。

5年則是取得重購稅務優惠後的重要列管期間。

先買後賣，重點放在頭期款、過渡期房貸與18個月處分舊屋能力；先賣後買，重點放在舊屋淨售款、下一間房子的實際核貸額度，以及兩次交屋之間的居住安排。

換屋先算現金，再確認貸款，接著排好買賣時間，最後分別核對房地合一稅與土地增值稅。把房貸與稅務的三個期限分開管理，換屋的資金風險會清楚很多。

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