中古屋 VS 預售屋交屋｜漏水隱瞞、驗屋保留款、保固與求償期限
文／賣厝阿明 知識＋｜房屋買賣法律知識懶人包
買房最怕交屋後才發現問題。
中古屋可能有漏水、壁癌、管線老化，甚至賣方明明知道房屋曾經漏水，卻在現況說明書上勾選「沒有」。
預售屋則常遇到磁磚空鼓、窗框滲水、地坪不平，或是建商交屋時才發現設備與當初約定不同。
雖然中古屋和預售屋的交易方式不同，但都有法律保障。
中古屋重點在賣方誠實揭露屋況；預售屋則要確認建商依契約施工、完成驗屋修繕及履行保固責任。
一、中古屋賣方應揭露哪些屋況
依《民法》第354條，房屋若有減少價值、影響正常使用或契約預定用途的瑕疵，賣方原則上應負瑕疵擔保責任。
中古屋交易常見的重要資訊包括：
| 查核項目 | 主要確認內容 |
|---|---|
| 漏水、壁癌 | 曾否漏水、修繕方式及目前狀況 |
| 違建、增建 | 陽台外推、頂樓加蓋及未登記建物 |
| 建築安全 | 氯離子、輻射及其他相關檢測資訊 |
| 產權狀況 | 抵押權、租賃、占用及其他權利負擔 |
| 重大屋況 | 依建物現況確認書應揭露的事故及使用資訊 |
| 社區設備 | 加壓受水設備、太陽光電設備及管理維護責任 |
內政部2025年12月19日修正《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的建物現況確認書，已於2026年4月1日生效，增加加壓受水設備、太陽光電設備等揭露項目。
例如房屋曾經漏水，即使已經修好，也應依現況確認書如實說明，並提供可查證的修繕資訊。
至於抵押權等產權負擔，可以依契約安排在過戶前清償塗銷，重點是事先揭露並確保買方取得約定的產權。
二、中古屋隱瞞漏水，可能涉及詐欺
臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第325號刑事判決，曾審理房屋漏水隱瞞案件。
該案賣方與房仲明知房屋曾有滲漏水情形，卻在現況說明書中記載沒有漏水，使買方誤信屋況而簽約付款。法院認定相關行為構成詐欺取財，維持有罪判決。
這項判決顯示，賣方刻意隱瞞足以影響交易的重要資訊，除了民事責任，符合詐欺犯罪要件時，也可能負刑事責任。
不過，房屋發生漏水，仍須依具體證據判斷賣方是否知情、是否故意欺騙，以及買方損害與交易決定之間的關係。
三、預售屋應依契約、廣告及核准圖說交付
預售屋簽約時，房子通常還沒蓋好，買方必須依賴契約、建材設備表、平面圖及廣告資料確認未來交付內容。
依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第2點，廣告宣傳品、建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，都是契約的一部分。
例如原本約定某品牌衛浴設備，建商原則上應依約提供。
如因不可歸責於建商的原因無法供應，須符合定型化契約規定的替換條件，不能只因成本上漲就任意更換。
買方應保存原始廣告、銷售資料、建材設備表及正式契約，方便交屋時核對。
四、預售屋驗屋缺失，應在交屋前修繕
依預售屋買賣定型化契約第13點，建商完成約定建物與設備、取得使用執照、接通水電並完成契約及廣告圖說所示設施後，應通知買方驗收。
驗收時，建商應提供驗收單。發現瑕疵，應記錄在驗收單上，由建商限期完成修繕。
依第15點，契約約定的房屋瑕疵或未完成事項，原則上也應在交屋前改善。
例如浴室排水不良、窗框漏水、地磚空鼓或設備無法正常使用，都應記載缺失、改善內容及複驗結果。
行政院消費者保護處2026年預售屋契約查核，也將建商要求買方先接收瑕疵房屋、日後才按保固程序修復，列為違反定型化契約規定的樣態。
五、預售屋交屋保留款，房地總價5%
依預售屋買賣定型化契約第13點，買方有權在自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款。
建商完成修繕，經雙方複驗合格後，再支付保留款。
交屋保留款假設試算
| 項目 | 假設金額 |
|---|---|
| 預售屋房地總價 | 1,800萬元 |
| 交屋保留款比例 | 5% |
| 可保留金額 | 90萬元 |
假設試算：以房地總價1,800萬元計算，保留款應從自備款部分安排，實際依契約及付款條件辦理。
要特別注意，計算基礎是房地總價5%，並非僅房屋價款5%。
這筆保留款是協助確保交屋缺失改善的制度，與交屋後的設備保固屬於不同保障。
六、預售屋保固15年與1年，保障範圍不同
依預售屋買賣定型化契約第17點：
| 保固項目 | 基本期限 |
|---|---|
| 結構部分 | 15年 |
| 固定建材及設備 | 1年 |
結構部分包括基礎、樑柱、承重牆、樓地板、屋頂及相關結構構件。
固定建材及設備則包括門窗、粉刷、地磚等項目。
保固原則上從買方完成交屋日起算；如因可歸責於買方的原因延遲交屋，則依契約規定以賣方通知交屋日起算。
建商應於交屋時提供保固服務紀錄卡。
七、中古屋與預售屋，瑕疵權益比較
| 比較項目 | 中古屋 | 預售屋 |
|---|---|---|
| 簽約前重點 | 現況確認書、屋況、產權 | 契約、圖說、廣告及建材設備 |
| 契約審閱 | 適用定型化契約時至少5日 | 至少5日 |
| 交屋前檢查 | 實地看屋及交屋點交 | 依契約辦理驗收、缺失改善及複驗 |
| 交屋保留款 | 依個別契約約定 | 自備款可保留房地總價5% |
| 保固 | 依契約及民法認定 | 結構15年、固定建材設備1年 |
| 交屋後發現瑕疵 | 依民法及契約主張 | 依保固、民法及契約主張 |
| 故意隱瞞重要瑕疵 | 可能涉及民事及刑事責任 | 符合要件時同樣可能涉及法律責任 |
資料來源：《民法》及內政部成屋、預售屋買賣定型化契約規定。不同交易契約的適用條件須個別確認。
八、交屋後發現瑕疵，注意6個月與5年期限
依《民法》第356條，買方受領房屋後應依通常程序從速檢查。發現應由賣方負責的瑕疵時，原則上應立即通知。
如果是下雨後才發現的隱藏漏水，也應在發現時及時通知賣方。
依第359條，符合瑕疵擔保要件時，買方可以請求減少價金；情況符合規定時，也可能解除契約。
依第360條，若缺少賣方保證的品質，或賣方故意不告知瑕疵，也可能請求損害賠償。
《民法》瑕疵擔保重要期限
| 項目 | 法律規定 |
|---|---|
| 發現可歸責賣方的瑕疵 | 原則上立即通知 |
| 通知後解除契約或減少價金 | 原則上6個月內行使 |
| 自房屋交付日起 | 原則上最長5年 |
| 賣方故意不告知 | 不適用通知後6個月限制 |
資料來源：《民法》第356、357、359、360、365條。
其中，第365條的故意隱瞞例外，排除的是通知後6個月限制，並沒有排除自交付起算5年的規定。
此外，契約保固、債務不履行損害賠償及其他法律請求權，可能有不同的要件與期限，不能一律使用6個月或5年判斷。
九、現況交屋及保固免責，仍受到法律限制
中古屋交易常約定「依現況交屋」。
但依《民法》第366條，賣方故意隱瞞瑕疵時，免除或限制瑕疵擔保責任的特約無效。
預售屋則須遵守定型化契約規範。建商不能任意縮減法定驗收權益、交屋保留款比例，或以不當條款排除交屋前的修繕責任。
因此，買方簽約前應確認契約內容，避免將「現況交屋」、「驗收完成」與「保固維修」混為一談。
十、房屋瑕疵發生後的處理程序
無論中古屋或預售屋，發現瑕疵時都建議依序處理：
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保留證據： 拍攝照片、錄影，保存驗屋單、現況確認書及相關對話。
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正式通知： 以可保存紀錄的方式通知賣方或建商，載明缺失內容及發現時間。
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確認原因： 必要時請專業人員鑑定漏水、結構或設備問題。
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協商改善： 確認修繕方式、期限、費用及複驗安排。
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依法主張權利： 無法協商時，可透過地方政府消費申訴、調解或民事訴訟處理；純私人交易則須依個案確認適當的爭議解決管道。
涉及漏水或結構問題時，修繕前最好先保存現況，避免拆除後難以確認損害原因。
阿明提醒：中古屋重揭露，預售屋重驗收
中古屋買賣，賣方應誠實說明已知的重要屋況，買方則應在簽約前確認現況確認書與實際屋況是否一致。
預售屋交易，買方應保存廣告、建材設備表及契約，交屋時確實驗收，並善用房地總價5%的交屋保留款保障修繕權益。
阿明提醒，交屋後發現瑕疵，最重要的是先保存證據、及時通知，再依契約與法律確認修繕、減價或損害賠償責任。
中古屋的瑕疵擔保、預售屋的契約保固，以及民法上的其他請求權，分別有不同適用條件。將屋況、文件、修繕及期限確認清楚，才能降低交易爭議。
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資料來源：
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司法院裁判書查詢系統｜臺灣高等法院臺中分院113年度上易字第325號刑事判決。
資料查核日期：2026年11月15日。
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