裝潢施工鄰損責任｜屋主、統包、師傅賠償認定與施工前自保

文／賣厝阿明 知識＋｜房屋裝修法律知識懶人包

家裡裝潢正在敲牆，隔壁鄰居突然反映浴室磁磚裂開、牆壁出現裂縫，要求屋主負責修理。

屋主找來統包，統包又說是施工師傅造成的，結果三方對賠償責任各有說法。

這類裝潢鄰損糾紛，法律會依施工關係、過失原因及損害證據判斷，屋主、統包和師傅各自有不同的責任。

一、屋主的責任：有沒有錯誤指示是重點

依《民法》第189條，承攬人施工時不法侵害他人權利，定作人原則上不負賠償責任；但定作或指示有過失時，仍可能需要負責。

例如屋主明知某面牆涉及結構安全，仍要求工班直接拆除，導致鄰房損壞，就可能涉及屋主的責任。

相反地，屋主委託專業廠商施工，沒有不當定作或指示，通常不會只因房屋是自己的，就自動負擔賠償。

鄰居可以向屋主反映並要求處理，但實際賠償對象仍須依法認定。

二、僱用和承攬責任不同

施工人員的法律身分，會影響賠償責任。

如果屋主已依法賠償鄰居，後續能否向統包或師傅追償，還要看契約約定、責任歸屬及實際賠付情況。

因此，裝修合約應明確記載施工造成鄰損時的處理方式、責任分擔，以及代墊款項的求償或扣款條件。

三、磁磚裂開要證明與施工有關

鄰損糾紛常見的爭議，就是裂縫究竟原本存在，還是施工後才出現。

依《民法》第184條及《民事訴訟法》第277條等規定，主張損害賠償的一方，原則上需要提出相關證據，證明損害、責任原因及因果關係。

例如隔壁磁磚破裂，除了拍照，還可以比對施工時間、敲除位置、裂縫狀況及專業鑑定結果。

施工時間與磁磚破裂時間接近，可以作為調查線索，但仍須確認是否存在因果關係。

四、施工前拍照有助釐清鄰損責任

如果裝修涉及大面積拆除、強烈震動或可能影響鄰房的工程，建議開工前先與鄰居協調，記錄房屋現況。

可以拍攝牆壁、磁磚、天花板、地坪及原有裂縫，並保留拍攝日期。

工程風險較高時，也可以委託土木技師、結構技師或相關專業單位辦理鄰房現況調查。

專業報告有助於日後比對，但私人委託鑑定報告不會自動具有公文書效力，發生訴訟時仍由法院審酌。

另外，敲牆前應確認是否涉及主要構造、防火區劃或需要申請室內裝修許可的項目，依《建築法》第77條之2及相關規定辦理。

五、第三人責任險，應確認有無保障鄰房龜裂

部分工程保險可以承保施工造成第三人財物損失的賠償責任。

但一般第三人責任險未必包含震動引起的鄰房龜裂，可能需要另加保「第三人建築物龜裂、倒塌責任」等附加條款。

裝修前應向保險公司確認保障範圍、除外責任、理賠上限、自負額，以及屋主、統包是否列為被保險人。

有投保仍須符合契約理賠條件，保險並不保證所有鄰損都能獲得賠償。

六、鄰損發生後，先保全證據再確認賠償

發生鄰損時，建議先暫停可能持續造成損害的施工，並安排屋主、統包及鄰居共同查看。

接著保存施工紀錄、損壞照片及雙方通知，必要時請專業人員確認損害原因與修復方式。

賠償金額應以可證明的損害及合理修復費用為基礎。若協商無法達成共識，可透過鄉鎮市區調解委員會或民事訴訟處理。

阿明提醒：裝潢前做好3件事

裝修造成鄰房受損，責任必須依施工關係、過失及證據認定。

阿明提醒，開工前應把鄰損責任寫進合約、保留施工前屋況紀錄、確認保險保障範圍。

涉及敲除牆面或結構安全時，更應先請專業人員評估，並完成依法必要的申請。

這些準備可以協助屋主、統包與鄰居在發生爭議時，確認問題原因、修繕方式及應負擔的費用。

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資料來源：

1. 全國法規資料庫｜民法第184、185、188、189條

2. 全國法規資料庫｜民事訴訟法第277、355、357條

3. 全國法規資料庫｜建築法第77條之2

4. 全國法規資料庫｜建築物室內裝修管理辦法

5. 臺中市政府都市發展局｜鄰房現況調查注意事項

6. 臺北市建築師公會｜臺北市建管處2025年5月20日工程保險建議函

資料查核日期：2026年11月14日。