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鎖定九點-看懂不動產書明書
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鎖定九點-看懂不動產書明書

2022/10/25 | 賣厝阿明 |  1588 | 加入最愛

在整個買賣過程中,任何的張張紙紙都不能錯過外,有一本就像是徵信社在幫你的房子做身家調查,寫滿了房屋的產權、登記資訊、使用情況…等等完整資訊秘笈,可說是在權狀合約之下,萬張收據之上的一本大!寶!典!就是『 #不動產說明書』

不僅可以讓買方快速清楚了解房屋資訊,也可以當作買賣雙方交易的一個依據。

 

沒錯!想買房,先來搞懂不動產說明書!

不知道怎麼看?不知道重點在哪?不用擔心,阿明整理出來9要點看懂不動產說明書

 

▌登記簿謄本

登記簿謄本就像是看醫生需要填寫的基本資料,基本上會有 #面積、 #門牌、 #權力範圍、 #土地的建物座落、 #有無限制登記、 #停車位產權狀況。甚至有些房市老手單看登記簿謄本,就可以先粗略推算買方當時購買的成本。

 

▌土地建物目前管理使用情形

購買社區型物件,就會需要先向社區管理委員會確認土地和建物的管理使用,有沒有 #分別管理的協議。如果擔心仲介提供的資料不完整,可以利用管委會每年召開的區權會決議的事項或會議記錄來了解。

 

▌交易價金、付款方式

在買賣過程中最最重要的就是多少錢?跟怎麼買?當交易價金有在自己的預算內,就會進入下面4步驟的買房程序:

1. 先付 #斡旋談價錢:屋主同意你的出價時,斡旋金會轉為定金,進入簽約程序。特別要注意假設議價沒有成功,仲介是要將款項退回的喔!

2.再付 #簽約金:通常在簽約時買方都準備大約10萬元當作簽約金,簽約日往後算的 #3~5天內,補足買賣成交價的10%。

3.用印再10%:買房流程中簽約及用印是可以一起進行,只要賣方將印鑑章和印鑑證明都交給代書後,買方就必須再支付成交價的10%當作用印款。

4.對保、完稅、過戶、塗銷繳房貸:對保完成後代書就會向稅務機關報稅,並將房屋的所有權人由賣方移轉到買方名下,同時銀行為了自保也會做房屋抵押權的設定登記,最後塗銷完畢後,就完成了!

 

阿明建議大家,簽約時買賣雙方達成共識透過履約保證專戶來掌握買賣時的金流,避免糾紛。

▌地籍圖

標示建物下每塊土地的形狀與範圍大小,會有地號、界址、面積、土地座落的位置、有無分割過、都市計畫道路狀況等。特別要留意房子有沒有可能 #建在道路用地上,或是 #公共設施用地上。

地籍圖資網路便民服務系統|https://easymap.land.moi.gov.tw/Index

 

▌土地使用分區證明

台灣會將土地分為「 #都市土地」與「 #非都市土地」。而什麼是「土地使用分區類別」呢?就是各縣市政府在實施都市計畫時管理土地方式,將都市土地分別劃分成 #允許使用或是 #禁止特定用途,在部分區域額外針對建築物的大小、體積、高度加以管制,如:松山機場周邊僅能蓋到10樓。

回歸到買賣上,在未來想買賣、租屋、貸款及申請營業登記等與土地價值相關的事,了解土地使用分區證明的用途,就可以先清楚將來 #有沒有開發的可能性,不會讓自己吃虧。

 

▌應納稅額、規費負擔方式

將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上,買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分。

#四稅金:契稅、印花稅、房屋稅、地價稅

#代書費(行政規費):地政登記規費、書狀費用每張80元、貸款設定規費、實價登錄費用、簽約金(俗稱潤筆費)

#履約保證金:通常會在簽約時收取,價格為成交總金額的萬分之六,由買賣雙方各負擔一半,也就是各付萬分之三

#仲介費:買4%賣2%,俗稱「 買 2 4 」,記得總計最高不可以超過買賣總價6%。

#雜項:產險費用、水電瓦斯費、社區管理費

 

▌建物平面圖、建物位置圖

透過建物平面圖及位置圖,可以清楚了解 #實際可以使用的室內坪數、#附屬建物的面積(如 #陽台及 #雨遮等),並且也可以知道自己正在看的物件樓層有幾戶,位置在哪邊等細節。

 

▌建物瑕疵情形

避免後續因為瑕疵歸屬而產生糾紛,可以從不動產說明書理解建物本身是不是有滲漏水的狀況?屋主有無針對瑕疵狀況進行修繕?頂樓物件是否有再增建?地震後前面地面有沒有龜裂傾斜的狀況?更仔細甚至連 #電線有無抽換都會一並記錄在說明書內,了解瑕疵狀況,在評估價金時也會比較好抓未來的修繕費用。

 

▌其他特殊約定事項

特殊約定有點像是個別磋商條款,就是買賣雙方針對這筆買賣交易約定的其他交易條件。例如:有些買方會提出假如不殺價,希望賣方將屋內傢俱留下不要搬走的條件;或者賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠,而買方亦會希望賣方配合配合辦理政府優惠貸款等。

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