一圖秒懂系列｜買賣成本一覽表之賣方付什麼？

進行房地產交易時，主要由賣方需要負擔的費用有：

土地增值稅、交易所得稅（分新舊制）、代書費、仲介服務費，其中房地合一稅（交易所得稅新制）採實價課稅，對民眾賣屋影響最大，在105年以後取得房屋土地者，皆適用新制。

這次阿明依照「#產權移轉前」及「#產權移轉後」，條列出賣方分別需要負擔的費用給大家參考～

▌產權轉移前：三大稅＋其他成本

1. #房屋稅：

自用住宅房屋評定現值 x1.2%

非自用住宅房屋評定現值 x1.5 - 3.6%

營業用房屋評定現值 x3-5%

非住非營業房屋評定現值 x1.5 - 2.5%

2. #地價稅（採累進稅率）：

申報地價總額x1%-5.5%、自用住宅稅率0.2%

計算公式｜課稅地價ｘ稅率 – 累進差額 ＝應納稅額

這邊要記得，不論是何時轉移房子，只要 #8月31日土地登記簿上還是你的名字，你就一樣是當年度的納稅義務人喔！

地價稅以8月31日為納稅義務基準日、9月22日是特別稅率申請截止日、11月1日至11月30日是地價稅的課徵期間

3. #土地增值稅

收費單位為地方政府所屬的稅捐機關，計算方式以賣方的條件分成下方兩種：

‧一般用地稅率：分3級按照土地漲價總數額累進課徵稅率為20％、30％、40％

‧自用住宅優惠稅率10％：一生得享一次自用住宅優惠稅率10％也就是「一生一次」或「一生一屋」。

阿明提醒大家，不論是「一生一次」或「一生一屋」的優惠方案，兩種的必要條件都是要「設戶籍」喔！

4. #其他成本

包含代書費、仲介費、履保費、交屋日前的水‧電‧瓦斯‧管理費等雜費。而其中代書費有涵蓋抵押塗銷、簽約手續費及實價登錄費用。至於仲介費則是以賣方支付4-5%，買方支付1-2%來計算(買賣雙方合計不得超過買賣總價6%)。

另外，現在越來越多案件，為了保障交易安全都會走履約保證的程序。以現今市場來說，履約保證的費用是成交總價的萬分之六，由買賣雙方各付一半。

▌產權轉移後

財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制），兩種的區分方式是根據房屋 #取得時間而定，若房屋為民國105年前取得，則需繳交「財產交易所得稅」，會在交易的隔年5月併入綜合所得總額結算申報。

一˙房地合一稅

適用民國105年後取得的房屋，2021年多了一層 #限制土地漲價漲數額上限，嚴格避免逃漏稅，也減少投機客短期炒作。

會依房屋持有期間調整稅率，持有期間兩年以內 45％、超過兩年未達五年 35％、超過五年未達10年 20％、持有期間超過十年 15％。

▌有四種交易不受影響

#維持稅率20％

1.個人及營利事業非自願因素交易（如：調職、房地遭強制執行）

2.個人及營利事業以自有土地與建商合建分得的房地交易

3.個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉

4.營利事業興建房屋完成第一次移轉

#維持稅率10％

持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，即可享免稅額400萬元，超過部分再以稅率10%計算，也就是說課稅所得400萬元扣除免稅額後為0，免繳稅喔！

二˙財產交易所得稅

原則上是採核實認定，依照實際價額計算，而例外的狀況則是以標準認定。

PS.假如你在原先買房的單據都不見，沒辦法證明原始取得成本，就會依照財政部每年公告財產交易所得標準計算。