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專任約 VS .一般約有何不同?
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專任約 VS .一般約有何不同?

2022/09/12 | 賣厝阿明 |  2130 | 加入最愛

買賣房子的學問已經夠多了,怎麼還有所謂的「專任約」跟「一般約」的差別呢?到底這兩種契約差在哪?身為屋主的我想賣房子要怎麼跟房仲簽才比較合適呢?

 

一圖秒懂系列為大家帶來『#專任約一般約大比拼』,兩種銷售契約的優點缺點一次整理給大家明白!

 

▌專任約是什麼?

所謂 #專任約是指「 #專任委託銷售契約書」,由屋主委託 #單一房仲業者代理銷售,簽訂全權銷售契約書。通常專任約期限會是屋主需求而定,短至一個月長至半年甚至一年都是有可能的。而在委託仲介售屋期間,屋主是 #不能自售的,有任何買賣行為發生都算是 #違約,如果最後由其他業者出售或自售,仍必須按約定給付專任委託的房仲。

 

對買房的消費者來說,看到專任約的物件就代表只會由一位房仲處理,而房東也不會要與多位仲介溝通接洽。

 

▌專任約優點&缺點

優點

①房仲會較 #積極銷售,並且深入了解屋況與屋主需求

② #單一聯繫窗口,買賣雙方可省去較多溝通及接洽時間

③專任委託物件多為仲介人員帶看優先選擇,部分業者會協助美化屋況讓邁向更佳,增加房子成交機會

④賞屋僅能由專任仲介帶看 #進出物件人員較單純

⑤如專任約到期後發現房屋有毀損,有明確人員能負責

⑥售價較不混亂,不會有一屋二賣或是多賣的問題

 

缺點

① #資訊較封閉,只能交由一家仲介回饋銷售情況和客戶資訊,容易被引導或誤判

②售價比較無法探聽到屋主底價,價格較硬

③有 #專任約底價限制,假如金額到達底價成交代收訂金,屋主是沒有反悔機會

④委託銷售期間,若屋主私下交易成功,仍須負擔契約內雙方訂定的服務費作為賠償

⑤可能遇到 #曝光度較少,或是業務員不積極或手上客戶量不多,影響後續成交機率

 

▌一般約是什麼?

所謂 #一般約是指「 #一般委託銷售契約書」的簡稱,屋主可以 #自行託售或是 #委託多家房仲賣房共同協助出售房子,增加物件曝光的管道。同專任約一樣有銷售期限,但會因為同時有多位房仲對同一棟房子銷售,因此會出現 #同物件不同價格的狀況。不同業者提供的銷售平台多元,讓來賞屋的買方較多,曝光機會一多賣出的機會越大。

 

▌一般約優點&缺點

優點

①屋主可以 #自行託售或是 #委託多家房仲賣房,自售不違法,也不必付給仲介報酬

②  #賞屋客戶來源多,藉由多家房仲業者銷售,物件 #曝光度較高,甚至業者會 #聯合銷售,增強銷售力度

③不會有『 #沒有出價達底價就成交』的狀況,可以反悔,不用擔心違約賠償房仲

④通常沒有房屋底價限制,有機會賣得更高價,但還是依照一開始與仲介業者簽訂的契約內容為主

 

缺點

①房仲端有帶看買家,不一定會回報進度與狀況

②可能會因為業務積極度不同,導致 #銷售期較長,不一定會如期售出

③進出房子的買方較多 #人員複雜,如果房屋有損壞,責任難釐清

④賣方需要與多間房仲業務接洽,花時間溝通且各方提供的資訊也會較多

⑤如果是還住在屋內的屋主,要配合多組買方看房,隱私性相對較差

 

像 #價格彈性較高這點,有利也有弊,買方端在出價比價是相對有優勢,賣方是有機會可以賣到高價,但相對也會遇到 #價格混亂,發生房仲間 #削價競爭情形導致越賣越低。

 

對賣家來說,考量一開始與房仲人員信賴度下,建議 #第一次專任約勿超過3個月,一方面給房仲銷售人員時間壓力,相對也給房仲人員保障看專心銷售。抑或是先採一般約的方式,多讓幾間不同的房仲業者試賣,若期望時間內仍未賣掉,再從中挑選配合度與積極度較高的業務改簽專任約。在與新的仲介業者簽約前,務必確認原先的銷售契約時間是否已經到期,避免遇到重複簽約導致交易失敗的狀況。

 

術業有專攻,請專業房仲人員銷售,既能節省接洽聯繫買主的時間,也能省去一連串繁瑣工作,不論是專任約或是一般約,只要開價合乎市場價格,銷售時間是完全不構成問題。

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