舊制售屋所得報稅指南：5月報稅季必看

財政部提醒，去年出售適用舊制的中古屋，今年5月報稅時需申報售屋所得。本文將詳細解析舊制售屋所得的申報流程、豪宅認定標準、成本檢視與稅額計算，並比較新舊制稅負差異，幫助您順利完成報稅。

 

1. 新舊制售屋所得的基本區別

 

適用時間

舊制：104年12月31日（含）以前取得的房地。

新制：105年1月1日後取得的房地。

 

申報方式

舊制：土地增值稅與房屋所得稅分開課稅，土地所得免稅，房屋所得適用5%~40%稅率。

新制：所有權登記隔天30日內申報房地合一所得稅，採分離課稅。

 

2. 舊制售屋所得申報3步驟

 

步驟1：判斷是否為豪宅

總價門檻：

台北市：6,000萬元以上

新北市：4,000萬元以上

桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：3,000萬元以上

其他地區：2,200萬元以上

單價門檻：

台北市：120萬元/坪以上

新北市：75萬元/坪以上

桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：50萬元/坪以上

其他地區：35萬元/坪以上

 

步驟2：檢視成本

核實課稅：若能提供實際交易價格及成本，按「賣價減成本」計算所得。

推算課稅：若無法提供實際成本，按財政部頒訂標準推算。

 

步驟3：非豪宅計算財產交易所得

 

實價登錄前：

按【房屋評定現值 × 各縣市設算百分比】計算所得額。

例如：新北市舊制房屋，房屋評定現值300萬 × 設算百分比41% = 123萬，綜合所得稅20%，售屋所得稅為24.6萬。

 

實價登錄後：

按「成交價扣除成本 × 房地比」計算所得。

例如：購入價1,000萬，出售價1,800萬，房屋現值300萬，土地現值500萬。

房屋現值佔比 = 300 ÷ (300 + 500) = 37.5%

總獲利 = 1,800萬 - 1,000萬 = 800萬

房屋獲利 = 800萬 × 37.5% = 300萬

綜合所得稅20%，所得稅為60萬。

 

3. 新舊制稅負比較

 

舊制稅負

案例：售屋所得800萬，房屋獲利300萬，綜合所得稅20%，稅額60萬。

 

新制稅負

持有超過10年：最低稅率15%，稅額120萬。

持有5年未滿10年：稅率20%，稅額160萬。

 

結論：舊制稅負較輕，但需注意申報流程與成本檢視。

 

4. 報稅注意事項

 

準備文件：

買賣契約書、房屋評定現值證明、土地公告現值證明等。

 

核實成本：

若能提供實際成本，可降低稅負。

 

申報期限：

舊制售屋所得需在5月報稅季申報，切勿逾期。

 

M傳媒：舊制售屋所得的申報流程雖較複雜，但透過正確的成本檢視與稅額計算，可以有效降低稅負。希望本文的解析能幫助您順利完成報稅，並了解新舊制稅負的差異。若有疑問，建議諮詢專業會計師或稅務顧問，確保報稅無誤！