山哥看房市》養兒防老過時了？以房養老破656億 山哥：先把兩件事算清楚

文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

台灣進入超高齡社會，愈來愈多長者開始思考，退休生活是否一定要完全依靠子女。金管會最新統計顯示，截至2026年6月底，國內銀行承作「以房養老」累計核貸1萬1,011件，核貸額度約656億元。

山哥在房地產市場觀察三十多年，看到這組數字，感受不是「養兒防老已經沒用了」，而是退休觀念正在改變。

過去長輩習慣把房子完整留給下一代；現在則有部分屋主認為，房子是自己工作一輩子累積的資產，與其持有高價不動產、生活上卻缺少現金，不如在不立即出售房屋的情況下，把部分房屋價值轉換成每月生活費、醫療費或長照準備金。

這不代表親情變淡，而是退休安排多了一種選項。

十年翻十倍，需求從哪來？

回頭看2016年底，以房養老僅1,241件、63.75億元；十年後件數成長約8.9倍，核貸額度擴大超過10倍。真正明顯的轉折出現在2025年，單年度新增1,359件、96億元，雙雙創下開辦以來新高。進入2026年後熱度未減，上半年已新增671件、超過51億元。

為什麼突然加速？山哥觀察有三個原因：

第一，房市不好賣。 房市交易量縮，長輩想賣屋不容易，出租報酬又下降，乾脆用房子換現金，自己養老。

第二，房價高漲。 尤其雙北地區房子值錢，換算下來每月可以領的養老金也跟著水漲船高。

第三，政策加持。 以房養老不算入銀行法72-2條的不動產放款限額，銀行承作意願自然提高。

北北基仍是主力，南部正在追上來

目前以北北基地區最大宗，累計達5,388件、437億元，占全台核貸額度約三分之二。

不過就增速來看，高屏區、雲嘉南成長最快。高屏區全年件數年增17.89%、核貸額度年增24.66%，南部區域接受度提升明顯。

山哥提醒：先把兩件事算清楚

山哥認為，房價上漲確實讓長者多了一項可運用的資產，但不能反過來說，只要房價漲了，辦理以房養老就一定划算。

房屋市價高，不等於銀行鑑價一定高；鑑價金額高，也不等於每月可以領到的錢一定足以支應退休生活。

第一件事，算清楚每月到底拿到多少。 以房養老是貸款，不是政府補助，也不是把房租先領回來。銀行撥出的每一筆款項都會產生利息，最終仍有貸款本息需要清償。

第二件事，算清楚「長壽風險」。 貸款都有年限，若借款人壽命超過貸款期間，後續生活資金來源便可能出現缺口。「活太久」反而成了問題。

各銀行的申請年齡、貸款年限、利率、成數與撥款方式也不完全相同。山哥建議，可向2至3家有承作以房養老的銀行詢問，比較條件後再做決定。

房子是資產，退休生活自己說了算

以房養老突破656億元，不只是金融商品的成功，更反映出台灣人對「房子到底該留給下一代，還是先拿來照顧自己」的資產觀念正在改變。

山哥認為，未來隨著人口結構持續老化，這個市場還會繼續擴張。如果你是長輩，也不用擔心，房子是你的資產，你的退休生活，你說了算。

本文為個人產業觀察，不代表任何官方立場。個案申辦條件仍以各銀行實際審核結果為準。