中壢財神大樓都更有問題？ 曾經繁華的落幕可能再生？

【M傳媒房產中心／專題報導】

「領了補助卻沒進度？」桃園市中壢車站前的財神大樓，曾經是1979年開幕的地標性建築，如今卻因老舊殘破的外觀與公安隱患，成為都市更新進程中一塊難啃的硬骨頭。這棟昔日結合百貨商場、電影院、旋轉餐廳的繁華建築，如今只剩零星店家營運，殘破身影與周邊熱鬧商圈形成強烈對比。今年8月發生的年輕女子墜樓案件，加上國外網紅將此地作為「另類景點」探險拍片，讓財神大樓的更新問題再度引發各界高度關注。

 

財神大樓的所有權人於2022年成立更新會，採自主更新方式運作，目前已獲內政部核定補助612萬元，並與專業廠商簽約達成第一期撥款條件，獲得168萬元補助款。其餘款項將依公開展覽、審議通過、核定公告等各期撥款條件完成後支付。都發局表示，預定2026年下半年將都更事業及權利變換計畫報核送件，目前正在報核前置作業階段。

 

然而，自主更新進度不如預期，市府今年已舉辦兩次說明會，統計僅約15%所有權人有意願轉軌公辦都更。為突破僵局，市府團隊正透過拜會周邊屋主擴大基地範圍，以提升整體更新效益，並評估到財神大樓駐點協助地主。

 

財神大樓面臨的都更難題，關鍵在於產權持分人數多達300多人，且同意門檻居高不下。住宅處分析，自辦都更需要80%所有權人同意，公辦都更也需75%。目前同意人數一直無法達到門檻，主因在於缺乏具體權益規劃內容，所有權人不清楚都更後能取得多少容積。據了解，專業公司預計年底提出更新規劃報告，屆時可望加速相關作業。

 

市府積極推動「防災都更」與「公辦都更」政策，財神大樓已被列為下一波重點目標。防災都更受理期限到2027年底，市府鼓勵財神大樓申請防災型容積獎勵，可從原始容積1.5倍或基本容積2倍中選擇最有利方案。住宅處與住都中心正評估駐點協助地主，若自主更新會遲無進度，將視推動情形檢討是否給予都更獎勵。

 

M觀點：財神大樓困境是台灣老舊建物都更縮影

產權複雜、整合困難、進度遲緩。612萬元的補助只是起點，關鍵在於如何突破15%同意比例的低迷現狀。與其糾結於自主更新或公辦都更的形式之爭，不如思考如何建立所有權人的信任機制。年底的規劃報告將是重要轉折點，若能明確揭示都更後的利益分配，或許能打破目前僵局。畢竟，當城市發展與個人權益能找到平衡點，老舊建築的重生才不再是遙不可及的夢想。圖／google map