颱風損毀老屋別急拆！專家揭「更正編定」關鍵 農地變建地價值翻倍   

2025年7月，丹娜絲颱風重創中南部，數萬戶老舊房屋屋頂遭強風掀翻，許多長者被迫在漏水的屋內苦撐。然而，地政專家提醒，這些受損的老宅若符合特定條件，反而可能是土地價值翻倍的關鍵。根據現行法規，早期建於農地上的老屋，若能證明在地方政府實施「非都市土地編定公告」前就已存在，可申請「更正編定」，將農地部分變更為建地，價差最高可達5倍。 

 

法規解析與申請條件 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，台灣各縣市非都市土地編定公告時程不同，例如台南市為民國65年6月1日，在此日期前已存在的農地建物，可主張更正編定為建地。另一種情況適用於民國62年12月24日前興建的田地面積1-8等則農舍，同樣符合資格。 

 

申請時需檢附航照圖、房屋稅籍、戶籍及水電證明等文件，且建物必須為住宅用途，倉庫、畜舍等非住宅使用則無法通過審核。鄭文在舉例，新北市一處民國54年建造的老宅，因符合條件，成功將60坪合法建物面積擴充為100坪（含法定空地），土地價值大幅提升。 

 

颱風受災戶的雙重挑戰

此次風災凸顯老屋維修的急迫性，但專家強調，若貿然拆除重建，反而可能喪失更正編定資格。鄭文在建議，屋頂部分損毀者應先以帆布應急，並盡快申請更正編定，尤其國土計畫法將於120年全面實施，現階段是農地變更的最後黃金期。 

 

然而，實務上受災戶面臨兩難：傳統紅瓦建材停產，修復成本高昂；若改用鐵皮屋頂，雖能快速遮風避雨，卻可能破壞建物原始樣貌，影響更正編定審核。台南市前副市長曾旭正呼籲，政府應提供傳統工法修復補助，避免農村景觀因災後倉促重建而消失。 

 

政策配套與文化保存的平衡課題

老屋更正編定制度原是解決歷史土地問題的管道，但在極端氣候下，卻意外成為災後重建的契機。未來政府需思考如何簡化申請流程，並結合災害補助機制，讓受災戶既能保全資產價值，又能兼顧居住安全。畢竟，這些承載家族記憶的老宅，不僅是土地增值的憑證，更是台灣農村文化的重要肌理。圖／google map