租賃條例修法爭議 律師指三大漏洞恐加劇租屋市場失衡 M傳媒

內政部近期推動《租賃住宅市場發展及管理條例》修法，旨在保障租客權益，卻引發法律專業人士質疑。宏道法律事務所律師、不動產與城鄉環境博士生陳冠甫指出，當前修法草案存在三大制度性漏洞，可能導致租賃市場更加失衡，呼籲政府應更審慎評估修法內容。

 

修法爭議一：最短租期保障形同虛設

 

根據內政部修法方向，要求保障租賃期間合計三年，非經雙方合意不得提前終止租約。然而陳冠甫律師指出，現行租約應記載事項第14點規定，租賃雙方得約定「均有」任意終止權。這意味著強制最短租期可以被雙方「約定」合法取代，使修法美意形同虛設。

 

修法爭議二：租金管制與市場脫節

 

修法限制續約租金漲幅不得超過消費者物價房租類指數年增率。陳冠甫質疑，此規定未貼近市場行情，且出租人仍可在首次簽約時一次漲足租金，規避後續限制。更值得注意的是，高等法院近期見解已揚棄管制租金思想，認為占用不當得利計算不需依《土地法》第97條限制，顯示司法趨勢與行政管制出現矛盾。

 

修法爭議三：斷水電條款危及居住安全

 

草案允許房東在完成點交後，經三個月催告得通知停止供水電。陳冠甫警告，條文未限定「租賃處所無承租人實際占用」才適用，可能衍生居住安全問題。此條款用解釋函令取代明確法律規範，顯然不足夠。

 

專家建議：建立平衡配套機制

 

陳冠甫建議，與其一味限制房東，不如建立更完善的配套措施：

1. 推廣強制執行公證制度，方便租約糾紛處理

2. 明定欠租期間達兩個月租額，不適用擔保金扣除規定

3. 設立租賃評議中心，建立專業快速的糾紛調解機制

 

M觀點 租賃市場的健全發展需要兼顧出租人與承租人權益

當前修法草案過度傾向管制房東，卻未提供相對應的法律保障與誘因，恐導致出租人卻步，反而減少租屋供給。政府應避免流於形式的修法，真正從制度面建立平衡機制，才能實現居住正義的目標。與其一味管制，不如思考如何透過誘因鼓勵出租人釋出房源，同時保障租客基本權益，這才是租賃市場永續發展之道。