老屋翻新變違建？搞錯「許可證」與「執照」 最慘恐遭銀行拒貸 苗縣府：房屋「身分證」先搞清楚

M傳媒／綜合報導

近期農村土地活化與老屋修繕需求大增，許多地主在處理產權或申請營業登記時，常把「使用許可證」與「使用執照」搞混。苗栗縣政府工商發展處鄭重提醒：這兩張文件雖然名稱只差兩個字，但法律效力天差地別，搞錯了不僅增改建卡關，連銀行貸款都可能被拒。

差一個字差很多！關鍵在「合法起點」不同

縣府工商發展處指出，兩類文件的核心區別，在於建築物的合法起點。一般來說，在建築管理法規實施後興建的建物，都必須經過申請審核許可、施工管理及竣工查驗合格，最後才能取得使用執照；而早期特定背景或臨時性需求的建築，則可能持有的是使用許可證。

工商發展處長詹彩蘋強調，使用執照就是房屋的「合法身分證」，執照內詳實記載了起造人姓名、建築面積、樓層數、建蔽率及容積率等核心資訊。沒有這張身分證，房子在法律上就不能合法使用。

三大差異一次看：貸款、增建限制大不同

差異一：法律依據與適用對象

• 使用執照：依據《建築法》核發，適用於符合都市計畫法或非都市土地使用管制規定，並經完整審核、施工、勘驗程序的永久性建築。
• 使用許可證：常見於建築法實施前的特定合法建物，或是針對特定用途核發的臨時或特定性質文件。

差異二：資產價值與權益限制

• 使用執照：具備完整的保存登記資格，可向銀行申請抵押貸款，改建或變更用途的程序有法可循。
• 使用許可證：申請室內裝修許可或變更使用用途時，必須先補領使用執照，程序繁瑣許多。

差異三：改建與增建規範

• 使用執照：可直接依現行建蔽率與容積率計算增建。
• 使用許可證：需視原始許可內容是否符合現行法令，限制較多。

交易前先查謄本 縣府提供免費諮詢

詹彩蘋提醒，建築物的「身分證」直接決定了土地資產的合法性與價值。民眾在進行房地交易或規劃開發前，應先查閱建築物謄本，或向縣府申請建築執照存根圖說，確認建物領有的是哪一種類型的證明文件。

如果不確定名下老舊建築的法律地位，可多加利用苗栗縣府第一辦公大樓或苗北辦公室設立的建築師免費諮詢櫃檯，由專業人員協助釐清。縣府工商發展處建築管理科也提供專人諮詢服務。

M編觀察：
使用執照是房屋的「合法身分證」，使用許可證只是「臨時通行證」。搞錯文件，小心老屋翻新變違建，銀行貸款也跟著泡湯！

編輯註：
本文依據苗栗縣政府工商發展處官方說明及相關媒體報導彙整而成。相關法規與申請程序如有變動，仍應以主管機關最新公告為準。如有個案問題，建議直接洽詢苗栗縣政府工商發展處建築管理科（037-559868）或專業建築師。